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Corestate Capital (WKN: A141J3 / ISIN: LU1296758029) und Patrizia Immobilien (WKN: PAT1AG / ISIN: DE000PAT1AG3) sind zwei börsennotierte Immobilien-Asset-Manager, die beide eine aktive Rolle im Konsolidierungsprozess des sehr zersplitterten Marktes spielen. Im letzten Jahr wäre ein direkter Vergleich fast noch undenkbar gewesen, waren doch die Größenverhältnisse sehr weit auseinander. So hatte Patrizia rund 20 Mrd. Euro Assets under Management (AuM), während Corestate mit rund 25 Mrd. Euro AuM seine Börsenreise begann. Doch Corestate holte mit Riesenschritten auf und wird dank der Übernahmen der Hannover Leasing, der Helvetic Financial Services und der ATOS Capital zum Jahresende 2017 etwa 22 Mrd. AuM betreuen, während Patrizia insbesondere durch die Übernahme von TRIUVA, dem IVG-Immobilienfonds-Manager, dann knapp 30 Mrd. AuM erreichen wird. Angesichts des neuen Kräfteverhältnisses ist absehbar, dass sich beide künftig öfter bei weiteren Übernahmen als Konkurrenten gegenüberstehen dürften. Scheint also ein guter Zeitpunkt zu sein, nach einem Favoriten Ausschau zu halten…

Patrizia-Chart: boerse-frankfurt.de

Performance
Richten wir zunächst den Blick zurück auf den Jahresanfang und die Performance der beiden Matadoren. Patrizia startete am 2.1. bei einem Kurs von 16,475 Euro und notiert aktuell bei 19,454 Euro, was einem Plus von 18% entspricht. Eine solide Rendite und Aktionäre insofern besonders erfreulich, weil Patrizia auch in diesem Jahr anstelle einer Bardividende wieder Gratisaktien im Verhältnis 1:10 ausgeschüttet hat, so dass Anleger nun 1 statt 10 Aktien im Depot haben. Vereinfacht bewerte ich das mal als 10-prozentige Ausschüttung, so dass die Jahresperformance mit 28% noch üppiger ausfällt. Bei Corestate lag der Kurs am 2.1. bei 22,905 Euro und notiert aktuelle bei 49,81 Euro. Zu diesem Kurszuwachs von 117,% kommt noch die zwischenzeitlich ausgeschüttete Bardividende von 1,00 Euro (brutto) hinzu, so dass die Gesamtperformance auf rund 121% hochschießt. Corestate Capital liegt in dieser Disziplin also meilenweit vorn.

Corestate-Capital-Chart: boerse-frankfurt.de

AuM , Provisionen, Bewertung
Bei den AuM hatte Corestate Capital zwischenzeitlich fast zu Patrizia aufgeschlossen, die nun aber dank der TRIUVA-Übernahme wieder deutlich vorne liegen. Das wirkt sich natürlich auch auf die Management-Fees aus, die bei Patrizia absolut gesehen deutlich höher liegen werden als bei Corestate. Andererseits bedeutet Größe hier nicht zwangsläufig auch attraktive Margen, wie man an der Hannover Leasing gesehen hat, die jahrelang kaum Gewinne abwarf. Sowohl Corestate Capital als auch Patrizia haben beweisen, dass sie übernommene Asset-Manager erfolgreich integrieren und auf Ergebnis trimmen können. Insofern punkten beide.

Schauen wir auf die aktuelle Bewertung, so wird Patrizia mit einem KGV18 von 21 gehandelt, während bei Corestate ein KGV18 von 9 zu Buche schlägt. Klarer Bewertungspunktsieg für Corestate Capital. Allerdings ist hierbei im Hinterkopf zu behalten, dass bei Patrizia nicht nur „externe“ Assets under Management zum Ergebnis beitragen, sondern dass das Unternehmen ursprünglich selbst ein Bestandshalter von Immobilien war und sich erst seit einigen Jahren auf das Asset Management fokussiert. In den letzten Jahren konnte Patrizia durch den Verkauf eigener Immobilienbestände und daraus resultierender hoher, einmaliger Gewinne die hohe Bewertung auch rechtfertigen. Insbesondere das vor einigen Jahren von der BayernLB übernommene Portfolio schürt hier Phantasien. Klar ist aber auch, dass der bestand mit jedem Verkauf geringer wird und die noch zu erzielenden Gewinne kleiner. Und seltener. Auch Patrizia wird (dann) in eine angemessene Bewertung hineinwachsen – oder schrumpfen müssen im Vergleich mit seinen direkten Wettbewerbern. Auch in Anbetracht dieser Aussichten scheint eine Bewertunsgdiskrepanz von mehr als 100% nicht gerechtfertigt. Wobei ich Patrizia bei 20 Euro als fair bewertet ansehen würde und dem entsprechend Corestate Capital bei einem zuzubilligenden KGV von 12 bis 13 einen fairen Wert von rund 65 Euro aufweist…

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Kissig Ein Beitrag von Michael C. Kissig

Er studierte nach Abschluss seiner Bankausbildung Volks- und Rechtswissenschaften und ist heute als Unternehmensberater und Investor tätig. Neben seinem Value-Investing-Blog „iNTELLiGENT iNVESTiEREN“ verfasst Michael C. Kissig regelmäßig eine Kolumne für das „Aktien Magazin“.

Bildquellen: Michael C. Kissig / markteinblicke.de

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