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Der Immobilienmarkt in Deutschland ist nach wie vor ein heiß diskutiertes Thema im Land. Die Bundesbank hat nun wieder einmal den Finger in die Wunde gelegt und vor Überbewertungen gewarnt – aber gibt es überhaupt eine Blase und wenn ja, wann platzt diese?

Steigende Preise. Dass die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt seit Jahren nur einen Trend kennen – den nach oben – dürfte niemand überraschen. Die Bundesbank hat in ihrem Finanzstabilitätsbericht 2017 auch dieses Thema ausführlich beleuchtet. Darin heißt es: „Die anhaltende hohe Preisdynamik am deutschen Wohnimmobilienmarkt spiegelt größtenteils die – relativ zum Angebot – nach wie vor hohe Nachfrage nach Wohnraum wider. Diese wird unter anderem gestützt durch die guten Einkommensaussichten der privaten Haushalte und die günstigen Finanzierungsbedingungen.

Modellrechnungen der Bundesbank deuten allerdings auf Überbewertungen in einigen Regionen hin, insbesondere in den städtischen Gebieten. Die Überbewertungen beziehen sich dabei auf einen geschätzten fundamentalen Immobilienpreis, dem wirtschaftliche Fundamentaldaten wie Einkommen, Zinsen und demografische Faktoren zugrunde liegen. Demnach betrugen die Preisübertreibungen in 127 deutschen Städten im Jahr 2016 zwischen 15 und 30 Prozent, nach 10 bis 20 Prozent im Jahr 2015.“

Wo sind die Risiken? Wo Überbewertungen sind, ist die Frage nach der Blasenbildung nicht weit. Diese wiederum hätten dann Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität. Doch diese sieht die Bundesbank nicht in Gefahr. Aus ihrer Sicht sind die Risiken aus der Wohnimmobilienfinanzierung weiterhin eher begrenzt. Unmittelbare Risiken für die Finanzstabilität seien nicht auszumachen.

Dennoch ist auch die Bundesbank nicht ganz entspannt. In ihrem Bericht schreibt sie: „Es besteht jedoch das Risiko, dass sich Finanzierungen an den Immobilienmärkten als nicht nachhaltig erweisen, sollten die Zinsen steigen oder sich die dynamische Preisentwicklung umkehren. Unter anderem würden bestehende Kreditsicherheiten dann an Wert verlieren.
Preisübertreibungen an Wohnimmobilienmärkten können insbesondere dann die Finanzstabilität gefährden, wenn die Marktteilnehmer derartige Risiken bei der Vergabe von Wohnungsbaukrediten systematisch unterschätzen und übermäßig positive Erwartungen über künftige Entwicklungen der Schuldentragfähigkeit bilden.“ Das sei zwar nicht der Fall. Insbesondere seien die Banken ausreichend kapitalisiert, um einen Schock am Wohnimmobilienmarkt zu verkraften.

Beruhigende Worte. Zusammenfassend erklärt die Bundesbank: „Auch wenn sich die Überbewertungen bei Wohnimmobilien ausgedehnt haben, deuten die vorliegenden Informationen derzeit insgesamt nicht auf unmittelbare Risiken für die Finanzstabilität aus der Wohnimmobilienfinanzierung hin. Sofern sich künftig ein signifikanter Risikoaufbau auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt zeigen sollte, stünden ab diesem Jahr auch makroprudenzielle Instrumente zur Verfügung, um diesem zu begegnen.“

Hinter diesen „makroprudenziellen Instrumenten“ verbergen sich Instrumente, die aber nur im Falle einer Gefährdung der Finanzstabilität für neue Wohnimmobilienfinanzierungen von Darlehensnehmern einen bestimmten Mindestanteil an eigenen finanziellen Mitteln verlangen. Konkret:

  • die Vorgabe einer Obergrenze für das gesamte Fremdkapitalvolumen einer Finanzierung von Wohnimmobilien im Verhältnis zu deren Marktwert (Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation),
  • die Vorgabe eines Zeitraums, innerhalb dessen ein bestimmter Anteil des Darlehens zurückgezahlt werden muss beziehungsweise die Vorgabe einer maximalen Laufzeit für endfällige Darlehen (Amortisationsanforderung),
  • die Vorgabe einer Obergrenze für den gesamten Schuldendienst (Zins- und Tilgungsleistungen) aus allen Darlehensverpflichtungen eines Darlehensnehmers im Verhältnis zu seinem Einkommen (Schuldendienstfähigkeit),
  • sowie die Vorgabe einer Obergrenze für die Gesamtverschuldung eines Darlehensnehmers im Verhältnis zu seinem Einkommen (Gesamtverschuldung-Einkommens-Relation).

Fazit. Die Bundesbank schaut bei den Immobilienfinanzierungen genau hin. Instrumente für den Fall der Fälle liegen bereit. Aber das sind ja nur die volkswirtschaftlichen Instrumente. Letztlich muss jeder einzelne seine Finanzierung so gestalten, dass er damit klar kommt. Das heißt:

Lange Zinsbindung, hohe Tilgungsquote und genügend Puffer in der Gesamtfinanzierung. Wer das berücksichtigt, dürfte auf der sicheren Seite sein. Geht es allerdings vorrangig um die Altersvorsorge, sollte jedes Investment in Immobilien genau überlegt werden. Grundsätzlich gilt es für Privatanleger immer zu beachten, dass eine Immobilie ein großes Klumpenrisiko im persönlichen Portfolio darstellt.

Wir halten uns beim Thema langfristiger Vermögensaufbau an drei Säulen: Solide Aktien, Gold und ggf. die selbstgenutzte Immobilie. Alles andere ist für eine Privatperson mit zu vielen Unwägbarkeiten verbunden.

In diesem Sinne,
weiterhin viel Erfolg bei der Geldanlage

Ihre markteinblicke.de-Gründer
Christoph A. Scherbaum & Marc O. Schmidt

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[…] Frage nach der Blase. Nachdem jüngst schon die Bundesbank gewarnt hat, stellt sich die Frage, ob es wirklich eine Blasengefahr auf dem deutschen Immobilienmarkt gibt. […]