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Die Niedrigzinsphase hat in den vergangenen Jahren zu kräftigen Preisschüben auf dem (deutschen) Immobilienmarkt geführt. Während sich bei den Wohnimmobilien aber bereits ein Ende der Preissteigerungen abzeichnet, warnt die Immobilienwirtschaft vor einem neuen Problem: der Büroverknappung.

Deutschlands Immobilienmärkte stabil. Auf diese kurze Formel bringt es das Frühjahrsgutachten 2018 des Rats der Immobilienweisen, das der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, veröffentlicht hat. Darin heißt es: „Die deutschen Immobilienmärkte entwickeln sich trotz zunehmender Verknappung bei Wohn- und Wirtschaftsimmobilien und einer historisch hohen Nachfrage nach Immobilieninvestments anhaltend stabil. Auf dem gewerblichen Immobilienmarkt Deutschlands wurden nach vorläufigen Ergebnissen im vergangenen Jahr 58,1 Milliarden Euro umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr spiegelt das Ergebnis einen signifikanten Anstieg von 9,8 Prozent wider. Erneut floss der Großteil des investierten Kapitals (42 Prozent) in Büroimmobilien und unterstrich damit die große Bedeutung dieses Segments für die heimische Immobilienbranche. Die Wohnungsmieten sind im vergangenen Jahr mit 4,3 Prozent etwas stärker als im Vorjahr angestiegen (2016: +3,1 Prozent), während der Anstieg der Kaufpreise für Wohnimmobilien mit 7,9 Prozent geringer ausfiel als im Vorjahr (2016: +8,8 Prozent).“

Mieten steigen weiter. Die Wohnungsmieten sind in Deutschland auch im letzten Jahr mit 4,3 Prozent weiter und etwas stärker als im Vorjahr (+3,1 Prozent) gestiegen. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Inflation entspricht dies einem realen Anstieg von 2,5 Prozent. Deutschlandweit lag der mittlere Mietpreis 2017 bei 7,46 Euro pro Quadratmeter nach 7,15 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr.

Kaufpreise steigern ebenfalls. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind bundesweit betrachtet im Jahr 2017 weiter gestiegen. Der Anstieg fiel mit 7,9 Prozent im Vergleich zu 2016 etwas geringer aus als ein Jahr zuvor: Von 2015 bis 2016 stiegen die Kaufpreise noch mit einer Jahresrate von 8,8 Prozent. Im bundesweiten Mittel kosten nun Eigentumswohnungen aus dem Bestand 2.120 Euro pro Quadratmeter nach 1.970 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr 2016.

Stürmische Entwicklung ist vorbei. „Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage sind in München, Berlin und Stuttgart zu Ende gegangen. In Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf ist dies bislang nicht der Fall, aber eine Abschwächung ist auch hier gut möglich“, erklärt Prof. Dr. Harald Simons, Vorstand der empirica AG, der im Frühjahrsgutachten die deutschen Wohnungsmärkte analysiert. Die Zuwanderung insbesondere nach München, Berlin und Stuttgart habe sich beruhigt. Gleichzeitig wachse das Wohnungsangebot kräftig, da sich die Baugenehmigungen der letzten Jahre nun durch höhere Fertigstellungszahlen bemerkbar machen. „Der nunmehr seit acht Jahren andauernde Kauf- und Mietpreisanstieg dürfte bald zu Ende sein.“

Büromärkte boomen. Die Spitzenmieten sind in den 127 größten Büromarktstädten bereits zum siebten Mal in Folge angestiegen. Bei den A-Städten lag der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmiete Ende 2017 bei rund 29 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Anstieg von 4,8 Prozent, seit 2015 sogar um zwölf Prozent. Die B-Städte erreichten durchschnittlich 13,70 Euro pro Quadratmeter, was ca. 1,3 Prozent über dem Vorjahreswert liegt. In den C-Standorten war der Preisanstieg mit 2,4 Prozent im Vergleich zu 2016 höher. Auch die Kaufpreise legten 2017 wieder deutlich zu.

Bundesweit kam es 2017 zu einem sehr starken Einbruch der Fertigstellungszahlen von Büroflächen. Lediglich 1,6 Millionen Quadratmeter Neubaufläche wurden insgesamt in den 127 Büromärkten in Deutschland fertiggestellt. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr belief sich auf minus 16,5 Prozent beziehungsweise auf ein Minus von rund 320.000 Quadratmetern. Besonders stark gingen die Neubaufertigstellungen in den A-Städten zurück und beliefen sich auf etwa 700.000 Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies ein Minus von 27,1 Prozent. Der Leerstand ging somit in den 127 deutschen Büromarktstädten zum siebten Mal in Folge zurück.

Warnung vor volkswirtschaftlichen Problemen. Andreas Schulten, Vorstand der bulwiengesa AG, der im Frühjahrsgutachten die Entwicklung der Büro-, Unternehmens-, Logistik- und Hotelimmobilien analysiert, erläutert: „Bei Betrachtung der Neubaufertigstellungen einerseits und der Büroflächenabgänge andererseits zeigt sich – wie bereits in den Vorjahren – ein eklatanter Mangel an Bautätigkeit im Bürosegment. Die zunehmende Büroverknappung kann deutliche Konsequenzen für die wirtschaftliche Entwicklung der Städte bedeuten. Unternehmen könnten gezwungen sein, bestehende Expansionen zu verschieben oder neue Flächen an anderen Standorten anzumieten. Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist eine Büroverknappung ein gefährliches Signal. Die Politik sollte entsprechend darauf reagieren und ihren bislang bestehenden Fokus auf Wohnimmobilien entsprechend erweitern“.

FAZIT. Der Boom am Wohnimmobilienmarkt scheint allmählich seinen Höhepunkt erreicht zu haben – das gilt dann, wenn man Einzelfälle ausblendet. Als Problem benennt der Bericht abermals die hohe Regulierungs- und Vorschriftenmenge, die zu erheblichen Mehrkosten führt. Die Idee, die Belastung durch Grunderwerbssteuer per Freibetrag für Ersterwerber einer Immobilie, zu reduzieren stößt in der Immobilienwirtschaft auf wenig Begeisterung, denn es wird erwartet, dass die Steuerausfälle zu Grunderwerbsteuer-Erhöhungen führen würden.

Aus Anlegersicht erscheinen also Direktinvestments in Immobilien durchaus problembehaft zu sein. Von den generellen Problemen eines Immobilieninvestments einmal ganz abgesehen. Einzig sinnvolle Investition in diesem Bereich ist aus unserer Sicht die selbstgenutzte Immobilie. Die eigenen vier Wände haben dabei nicht nur finanzielle, sondern auch ideele und emotionale Aspekte, die man stets bedenken sollte. Wenn es um den langfristigen Vermögensaufbau geht, sehen wir den Bereich Aktien klar vorne. Und natürlich kann man auch hier in Immobilien investieren. Dazu bieten sich Immobilienaktien mit Schwerpunkt Gewerbeimmobilien an. Damit wird auch das Klumpenrisiko innerhalb des eigenen Portfolios reduziert.

In diesem Sinne,
weiterhin viel Erfolg bei der Geldanlage und beim alltäglichen Lebensgenuß

Ihre marktEINBLICKE-Gründer
Christoph A. Scherbaum & Marc O. Schmidt

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