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Jedes Jahr werden in Deutschland gewaltige Summe vererbt. Ein großer Teil davon ist aber kein Barvermögen, sondern es handelt sich um Immobilien. Ein Grund einmal genauer hinzusehen, was beim Erben und Vererben von Immobilien zu beachten ist.

(Quelle: Deutsches Institut für Altersvorsorge/bulwiengesa)

Schaut man auf die Zahlen des Statistischen Bundesamtes, wird man auf interessante Zahlen stoßen: Im Jahr 2016 wurde die Rekordsumme von 108,8 Mrd. Euro vererbt und verschenkt. Tendenz jeweils steigend. Laut einer Berechnung des Deutschen Instituts für Altersvorsorge, wird zwischen 2015 und 2024 in Deutschland Vermögen im Wert von 3,1 Billionen Euro vererbt. Pro Erbfall ist die Rede von 363.000 Euro.

Fiskus im Blick. In den meisten Erbfällen wird die Erbschaft- oder Schenkungsteuer nur einen Teil des gesamten Vermögens betreffen. Trotz zum Teil sehr hoher Freibeträge sollte das Thema Erben und Vererben aber nicht erst im Fall des Todes behandelt werden. Erst recht nicht, wenn es um Immobilien geht, die im Familienbesitz bleiben sollen. Das gilt besonders für die Fälle, in denen Familienangehörige die Immobilie bewohnen. Hier gibt es großzügige Regelungen bei der Erbschaftsteuer:

Das Vererben einer selbst genutzten Immobilie an den Ehepartner (bzw. eingetragenen Lebenspartner) ist frei, wenn dieser noch mindestens zehn Jahre lang selbst darin wohnen bleibt. Diese Zehn-Jahres-Regel gilt auch für die Fälle, in denen das Haus oder die Wohnung an Kinder oder Enkel vererbt wird. Nur wenn der Erbe die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft oder vermietet, fällt rückwirkend Erbschaftsteuer an.

In diesen Fällen greifen die jeweiligen Freibeträge (siehe Tabelle). Bis zu diesen Beträgen bleiben Erben und Schenkungen steuerfrei. Wichtig für hohe Vermögen: Bei Schenkungen kann je nach Verwandtschaftsgrad alle zehn Jahre ein persönlicher Freibetrag geltend gemacht werden.

Erbschaftsteuer Freibetrag bis inkl. Verwandtschaftsgrad
500.000 Euro Ehepartner und eingetragener Lebenspartner
400.000 Euro Kinder und Stiefkinder
400.000 Euro Enkel (falls das Kind des Erblassers verstorben ist)
200.000 Euro Enkel und Stiefenkel
100.000 Euro Urenkel
100.000 Euro Eltern und Großeltern im Erbfall
20.000 Euro Eltern und Großeltern im Schenkungsfall, Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern und geschiedene Ehepartner
20.000 Euro Alle anderen Erwerber

(Quelle: Bundesfinanzministerium/bulwiengesa)

Freibeträge nutzen. Die Freibeträge sind vom Wert des Erbes abzuziehen. Um eine zu hohe Bewertung durch den Fiskus zu vermeiden, sollte ein separates, unabhängiges Gutachten in Auftrag gegeben werden. Werden die Freibeträge ausgeschöpft, entscheidet die jeweilige Steuerklasse des Erben über die Höhe der anfallenden Erbschaftsteuer.

Steuerklassen bei der Erbschaftsteuer            
Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
Ehegatte Geschwister Lebensgefährte
Kinder und Stiefkinder Nichten und Neffen Eingetragene Lebenspartner
Enkel, Urenkel usw. Eltern und Großeltern (Schenkung) Alle übrigen Erwerber
Eltern und Großeltern (Erbfall) Stiefeltern
Schwiegersöhne/-töchter
Schwiegereltern
Geschiedene Ehegatten

(Quelle: Bundesfinanzministerium/bulwiengesa)

In Abhängigkeit der jeweiligen Steuerklasse ergibt sich dann der individuelle Steuersatz.

Steuersätze bei der Erbschaftsteuer (seit 1.1.2010)
Zu versteuernder Wert bis inkl. Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
75.000 Euro 7 % 15 % 30 %
300.000 Euro 11 % 20 % 30 %
600.000 Euro 15 % 25 % 30 %
6 Mio. Euro 19 % 30 % 30 %
13 Mio. Euro 23 % 35 % 50 %
26 Mio. Euro 27 % 40 % 50 %
Über 26 Mio. Euro 30 % 43 % 50 %

(Quelle: Bundesfinanzministerium/bulwiengesa)

Generation Erbe. Derzeit ist der Immobilienbesitz insbesondere in der Altersgruppe der 45-bis 74-Jährigen sehr hoch, während er u.a. aufgrund von Verkauf oder Übertragung der Immobilie auf die eigenen Kinder in höherem Alter wieder sinkt. Die Gruppe der unter 45-jährigen kann also ohne Zweifel als Generation Erbe bezeichnet werden.

Mit Blick auf die potenzielle Belastung durch die Erbschaftsteuer, sollte eine Nachlassregelung bereits frühzeitig getroffen werden. Immobilienexperten, etwa von PlanetHome, können dabei frühzeitig entsprechende Hilfestellungen geben, wenn es etwa um die Frage geht: Verkauf der Immobilie zu Lebzeiten oder Vererben derselben. Dies kann speziell bei mehreren Erben einer Immobilie von entscheidender Bedeutung sein. Immobilienprofis können zudem die Preisentwicklungen und eventuelle Schulden und Finanzierungsfragen berücksichtigen. Wichtig zu wissen: Es existieren eine ganze Reihe interessanter Gestaltungsmöglichkeiten, die beispielsweise ein lebenslanges, grundbuchrechtlich abgesichertes Wohnrecht absichern, auch wenn das Eigentum bereits übertragen wurde. Anwälte und Notare können entsprechende Ratschläge geben.

Jede Immobilie ist anders. So unterschiedlich jeder Mensch ist, so unterschiedlich ist auch jede Immobilie. Das gilt vor allem auch im Erbfall. Die eine Immobilie ist in einem Topzustand, die andere ist renovierungsbedürftig. Im schlechtesten Fall sind im Grundbuch Nutzungsbeschränkungen oder auch finanzielle Lasten aufgeführt, die ein Erbe wenig sinnvoll erscheinen lassen.


Tipp

Egal ob Erblasser oder Erbe: Wer eine Entscheidungsgrundlage für einen möglichen Immobilienverkauf benötigt, sollte den kostenfreien Immobiliencheck* von PlanetHome machen. Die Immobilien-Experten erfassen, gewichten und dokumentieren darin sämtliche wertbestimmenden Faktoren der Immobilie. Diese professionelle Analyse erspart allen Beteiligten Zeit und Belastungen. Auf Basis dieser lassen sich dann fundierte Entscheidungen treffen.
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Wichtig zu wissen: Erben stellt keine Pflicht dar: Jeder vorläufige Erbe hat eine Frist von sechs Wochen, um das Erbe auszuschlagen und dies notariell beglaubigen zu lassen. Eine angenommene Erbschaft kann danach jedoch nicht mehr ausgeschlagen werden. Zur Klärung all dieser Fragen empfiehlt sich in jedem Fall auch ein Gespräch mit einem Steuerberater.

(Quelle: Deutsches Institut für Altersvorsorge/bulwiengesa)

Doch auch bei einem Sanierungsfall muss nicht sofort das Erbe ausgeschlagen werden. Immobilien sind nicht immer so wertlos, wie ein Laie eventuell glaubt. Da hilft es, wenn man einen sachkundigen Berater zur Seite hat. Bei allen durch die Erbschaft entstehenden Fragen unterstützen einen beispielweise die Berater von PlanetHome gerne und professionell. Ein wertvolles Instrument bei einer realistischen Werteinschätzung ist darüber hinaus der PlanetHome Immobiliencheck*.

Viele Fragen. Wer eine Immobilie erbt, muss für sich klären, wie er sie verwenden kann und will. Ist die Immobilie bereits vermietet, so tritt der Erbe als Rechtsnachfolger in das bestehende Mietverhältnis ein. Ein Mietvertrag bleibt unverändert bestehen. Möchte der Erbe die Immobilie selbst nutzen, gilt es, die Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung zu prüfen. 

Alternativ zur Selbstnutzung oder Vermietung kommt für rund 80 Prozent aller Erben der Verkauf in Betracht. Die am häufigsten genannten Gründe: Die ererbte Immobilie ist zu alt, beziehungsweise sanierungsbedürftig oder die eigene aktuelle Lebenssituation passt nicht zur Eigennutzung, beziehungsweise eigenen Betreuung des Objekts. Die Erben wünschen sich dann eine schnelle, sichere und erfolgreiche Abwicklung zum bestmöglichen Preis.

Unabhängig von der konkreten Nutzungsabsicht verlangt das Finanzamt zur Berechnung der Erbschaftssteuer frühzeitig eine konkrete Werteinschätzung der Immobilie. Außerdem zu beachten: Eine Grundbuchberichtigung ist nur gebührenfrei, wenn ein Erbe einen ordnungsgemäßen Eintragungsantrag binnen zwei Jahren ab dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht hat. Allerdings ist eine Grundbuchberichtigung nicht erforderlich, sofern das Eigentum an dem Nachlassgrundbesitz in absehbarer Zeit durch Verkauf, Übertragung oder Erbauseinandersetzung übergeht. Ein nicht zu unterschätzender Regelungsbedarf!

* Der Immobiliencheck ist kein Gutachten im rechtlichen Sinne. Aktion gültig bis 31.12.18. Detaillierte Informationen über die rechtlichen Bedingungen erhalten Sie auf www.planethome.com/rechtliches

Dieser Beitrag ist ein Stück aus marktEINBLICKE – dem Quartals-Magazin für Geldanlage und Lebensart. Erhältlich am Kiosk, als Online-Ausgabe oder im Abo. shop.markteinblicke.de

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