Investitionen in Immobilien sind in den vergangenen Jahren beliebt wie selten gewesen. Das lag vor allem am Image des Sachwerts Immobilie selbst, aber auch an den historisch günstigen Finanzierungsbedingungen. Da aber längst nicht alle Finanzierungen für die gesamte Investitionssumme ausgelegt sind, steht das Thema Anschlussfinanzierung bei vielen Häuslebauern auf der Agenda der nächsten Monate und Jahre. Ein Grund für uns marktEINBLICKE zu geben.
Eine kurze Zinsbindung lockt
Immobilienkäufer stehen bei der Wahl ihres Darlehens vor vielen Herausforderungen: die wichtigste ist die Laufzeit und damit direkt verbunden auch die Zinshöhe. Der Unterschied zwischen einem Darlehen über 10 Jahren und einem über 20 Jahre beträgt schnell einen halben Prozentpunkt und mehr. Bei sechsstelligen Summen entspricht das rasch dem Gegenwert eines schönen Sommerurlaubs. Dennoch sollte jede Finanzierung keineswegs von solchen Summen abhängen. Da sollten Argumente wie die Planbarkeit der Rückzahlung oder die Sicherung des aktuellen Zinsniveaus viel wichtiger genommen werden.
Wer aktuell eine Immobilie finanziert, darf sich noch immer über Bedingungen in der Nähe des Rekordtiefs vom Sommer 2016 freuen. Zwar sind selbst 5-jährige Darlehen inzwischen wieder von der Ein-Prozent-Finanzierung entfernt, aber mit Blick auf die Konditionen der letzten 30, 40 Jahre sind die aktuellen Zinssätze noch immer historisch niedrig. Freuen dürfen sich darüber nicht nur Neufinanzierer, sondern auch Eigenheimbesitzer, die bereits finanziert haben.
Finanzierung verlängern oder nicht?
Investoren, die beispielsweise im Zuge der Finanzkrise eine Immobilie finanziert haben, dürfen sich freuen, denn die ersten zehn Jahre der Finanzierung sind bald vorbei. Wer sich damals sowieso nicht länger festlegen wollte, muss sich daher bald nach einer Folgefinanzierung umsehen. Häuslerbauer, die bereits damals auf längere Sicht finanziert haben, müssen sich aber ebenfalls nicht grämen. Denn:
Für Immobiliendarlehen gibt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 489 BGB) ein entsprechendes (Sonder-)Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Das heißt, ein auf 20 Jahre geschlossenes Darlehen kann in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden. Das kann mit Blick auf die aktuelle Zinssituation lohnenswert sein, denn auf diese Weise lässt sich bares Geld sparen.
Erhebliche Einsparungen locken
Wer sich beispielsweise Anfang 2009 eine 20-jährige Zinsbindung gesichert hat, ist mit einem Zinssatz von mindestens 5 Prozent konfrontiert. Zu diesen Bedingungen, könnte das Darlehen natürlich auch die gesamte Laufzeit weiter laufen. Wer sich nun für eine Kündigung entscheidet, muss derzeit bei einer 10-jährigen Zinsbindung nur noch ein Drittel so hohes Zinsniveau kalkulieren. Bei gleichbleibender Rate bleibt also deutlich mehr für die Tilgung übrig. Am Ende ist man somit schneller schuldenfrei.
Um möglichst schnell die Planbarkeit zu gewährleisten, sollte jeder Immobilienfinanzierer seine Termine und Fristen klären. Gemeint sind damit Laufzeiten, Kündigungsfristen und notwendige Zeitpuffer. Sind die Daten geklärt, kommt es darauf an, ob das Darlehen ausläuft oder nicht.
Prolongation vs. Umschuldung
Wessen Darlehen nach zehn Jahren oder welcher Frist auch immer in den nächsten sechs bis zwölf Monaten endet, hat zwei Möglichkeiten. Entweder er nimmt das Angebot des bisherigen Darlehensgebers an (Prolongation) oder er sucht sich einen neuen Finanzierungspartner (Umschuldung).
Im ersten Fall kommt der bisherige Kreditgeber übrigens von selbst auf den Kreditnehmer zu – dazu ist er gesetzlich verpflichtet. Im Idealfall muss dann nur die neue Zinsvereinbarung unterschrieben werden und das Darlehen läuft mit diesen Konditionen weiter. Dieses Angebot ist jedoch nicht immer das Günstigste. Dann heißt es vergleichen. Wird man fündig, heißt es dennoch weiterrechnen. Denn:
Zwar tritt der alte Finanzierungpartner die Sicherheiten in aller Regel an den neuen ab. Hierfür entstehen aber meist Notar- und Grundbuchgebühren üblicherweise im Bereich einiger hundert Euro. Diese Kosten sollten daher der Zinsersparnis gegenübergestellt werden. Nur dann lohnt sich auch tatsächlich der Wechsel der Bank.
Forward-Darlehen kann sich lohnen
Darlehensnehmer, deren Kredit noch deutlich länger läuft, können ebenfalls bereits jetzt reagieren. Das geht bis zu 66 Monate im voraus. Das Zauberwort heißt Forward-Darlehen: Der Kunde schließt ein Darlehen ab, dessen Laufzeit in den nächsten fünf Jahren beginnt. Der bisherige Vertrag läuft bis zum regulären Ende der vereinbarten Frist. Dann greift das Forward-Darlehen auf Basis der Zinsen von heute.
Diese Sicherheit bezahlt der Kunde mit einem Aufschlag auf seine Konditionen: Je nach Anbieter und Dauer der Vorlaufzeit wird ein Konditionsaufschlag von rund 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat fällig. Als Faustregel gilt: Je länger die vereinbarte Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag. Mit Blick auf mögliche Zinserhöhungen kann sich das schnell rechnen. Ein Baufinanzierungspartner kann hierbei schnell klären, ob und in welchem Maße sich das lohnt.
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