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Die Deutschen lieben Immobilien. Egal ob Jung oder Alt: Betongold gilt als sichere und rentable Geldanlage, weshalb viele Menschen auch bei der Altersvorsorge darauf setzen. Die niedrigen Zinsen und die Preissteigerungen für Immobilien der letzten Jahre wirken hierbei als zusätzliche Motivatoren. Doch bei aller Euphorie: Ganz so einfach lässt sich Betongold nicht als Rentenersatz nutzen und auch das kostenfreie Wohnen im Alter ist mit Tücken belastet. Wir geben marktEINBLICKE.

Grundsätzlich gibt es zwei Varianten, wie Immobilieninvestments für die Altersvorsorge genutzt werden können. Das wären zunächst einmal der Kauf eines Eigenheims oder einer Wohnung und das mietfreie Wohnen darin im Alter. Die zweite Variante ist der Erwerb einer Immobilie und deren Vermietung. Die Mieterlöse können wiederum im Alter als Einkommen herangezogen werden. Grundsätzlich haben beide Varianten ihren Charme. Abseits der eigentlichen Finanzierung, um die es hier nicht gehen soll, hat diese Form der Altersvorsorge aber auch Nachteile, die man schon frühzeitig beachten sollte.

Mietfrei wohnen im Eigenheim

Die selbstgenutzte Immobilie gilt vielen Deutschen als der Weisheit letzter Schluss bei der Frage nach einer sinnvollen Altersvorsorge. Das ist grundsätzlich auch nicht falsch gedacht, denn mietfreies Wohnen im Alter ist durchaus sinnvoll. Doch vergessen viele Sparer dabei, dass eine Immobilie immer Geld kostet. Egal ob sie einem ganz gehört oder noch zum Teil finanziert ist. Insofern lohnt es sich genau hinzuschauen.

Nüchtern betrachtet spart das Wohnen in der eigenen Immobilie einen hohen dreistelligen bis vierstelligen Euro-Betrag – pro Monat. Gleichzeitig kostet eine Immobilie laufend Geld. Angefangen von Steuern und Abgaben, allen voran der Grundsteuer, über das Hausgeld bei Eigentumswohnungen bis hin zu Versicherungen. Hinzu kommen die Nebenkosten, die auch bei einer Mietwohnung anfallen, angefangen bei Müllgebühren über Wasser und Strom bis hin zu ggf. Öl oder Gas. Ein gutes Drittel einer normalen ortsüblichen Miete kann dabei schnell anfallen, so dass sich das „mietfreie“ Wohnen nicht mehr ganz so kostenfrei darstellt, wie zunächst gedacht.

Doch beim Eigenheim als Altersruhesitz darf man daneben die in der Regel lange Bewohndauer nicht vergessen. Ein Haus, welches im Lebensalter von 40 Jahren erworben wird, steht beim Renteneintritt vor jeder Menge Sanierungen. Eventuell müssen die Heizungsanlage, das Dach oder die Fenster erneuert werden. Auch die Küche oder die Sanitäranlagen sind nach ein paar Jahrzehnten Nutzung sanierungsbedürftig. Dies alles sind Kosten, die bereits bei der anfänglichen Kalkulation des Eigenheims berücksichtigt werden müssen. Im Idealfall ist das Eigenheim also bereits weit vor Beginn der Rente abbezahlt, so dass die Zeit bis zum Rentenbeginn genutzt werden kann, um einen finanziellen Puffer für die nächsten, absehbaren Renovierungen zu bilden. Bei dieser Gelegenheit könnte dann das Eigenheim zudem barrierefrei umgebaut werden. Ein Faktor, der ebenfalls gerne vergessen wird.

Ein weiterer Aspekt betrifft eher die Softfacts einer Immobilie. Zum einen muss sich jeder im Klaren sein, dass ein Haus, das ein Leben lang bewohnt wurde, zwar voller Erinnerungen ist, aber vielleicht nicht genau das richtige, um seinen Lebensabend zu verbringen. Entscheidend sind dabei die sogenannten LILA-Faktoren. Gemeint sind dabei die Themen Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität, Arbeit. Mit einer Familie und Kindern sowie einem geregelten Berufsalltag werden diese Fragen naturgemäß anders beantwortet, als im Rentenalter.

Wirklich entscheidend dafür, ob man als Rentner in seinem Eigenheim bleiben möchte, sind neben dem direkten Umfeld vor allem Infrastrukturfaktoren. Nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten, die wichtigsten Ärzte vor Ort und Zugang zum öffentlichen Nahverkehr werden als Rentner noch einmal anders bewertet, als weit vor dem Rentenalter.

Mieteinnahmen als Rente

Eine ebenfalls beliebte Variante der Altersvorsorge mit Immobilien ist das Vermieten einer oder mehrerer Wohnungen. Diese Variante hat zugleich mehrere Vorteile: die Mieteinnahmen führen zu einem stetigen Zufluss an Geld, das die sonstige Altersvorsorge ergänzt. Zudem können Aufwendungen für vermietete Immobilien steuerlich geltend gemacht werden. Hinzu kommt: Wenn man nicht in der eigenen Immobilie lebt, ist man flexibel und kann seinen Lebensmittelpunkt dorthin verlegen, wohin man gerne möchte. Diese Flexibilität fängt beim Umzug in eine altersgerechte Innenstadtlage an und kann bis zu längeren Winteraufenthalten im klimatisch interessanteren Süden enden.

Doch neben den genannten Vorteilen gibt es jede Menge Punkte, die die Freude über regelmäßige Mieteinnahmen trüben können. Das beginnt mit der Auswahl der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufes. Ein Stadtviertel, das derzeit angesagt ist, muss das in 30 Jahren nicht mehr unbedingt sein. Die Höhe der Mieteinnahmen kann also nur unter Vorbehalt als sichere Größe herangezogen werden.

Der nächste große Punkt ist die Vermietung als solches. Das Leben als Vermieter kann beinhalten, dass ein Mieter wegen jedes tropfenden Wasserhahns den Kontakt zu einem sucht. Eine zwischengeschaltete Hausverwaltung mag dies zwar abfangen, kostet aber Geld und reduziert die Einnahmen. Letztlich muss sich dennoch um die Probleme des Mieters gekümmert werden.

Zudem muss sichergestellt sein, dass der Mieter auch seine Miete stets pünktlich begleicht. Neben der Solvenz des Mieters ist der Leerstand ein nicht zu unterschätzendes Problem. Eine Kalkulation mit Mieteinnahmen setzt voraus, dass die Immobilie dauerhaft vermietet ist, es keine längeren Leerstände oder Probleme mit (Vor-)Mietern gibt. Ein Fall von Mietnomadentum ist zwar eher selten, aber wenn es einen trifft und man als Rentner auf die Einnahmen angewiesen ist, sind solche Fälle umso tragischer.

Vergessen werden darf an dieser Stelle auch nicht: Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Immerhin fallen zumindest derzeit keine weiteren Sozialabgaben auf diese Einnahmen an. Ob das allerdings in 30 Jahren noch immer der Fall ist, kann niemand sagen. Daher sollte man auch diese Möglichkeit im Hinterkopf haben, wenn es an die Planung einer Altersvorsorge mit vermieteten Immobilien geht. Ein Aspekt wird zudem gerne vergessen: Neben der Vermietung kann eine Wohnung auch einfach verkauft werden. Das auf diese Weise generierte Vermögen kann verzinst angelegt werden und Monat für Monat die eigene Rente aufbessern.

FAZIT

Immobilien können je nach finanzieller Lage ein sinnvoller Baustein innerhalb einer vielschichtigen Altersvorsorge sein. Vor allem die Fallstricke sollten dabei bereits bei der Anschaffung bedacht werden. Wenn es etwa um das Eigenheim für die Familie geht, werden vor allem die aktuell relevanten Faktoren für die Entscheidungsfindung herangezogen. Dass man das Haus im Idealfall noch 40 Jahre bewohnen möchte und im Alter andere Dinge wichtig werden, berücksichtigen nicht alle Häuslebauer. Ein kleiner Punkt, wie etwa die Breite der Türen, sorgt bei der Anschaffung für unwesentliche Mehrkosten, spart aber im Alter, wenn es um den barrierefreien Umbau geht, viel Geld. Insofern zeigt sich einmal mehr, dass der Kauf oder der Bau einer Immobilie sehr viele Aspekte hat, die man auf Anhieb überhaupt nicht bedenken würde.

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