Wer heute Gewerbe- oder Industrieimmobilien in Wohnraum – seien es nun klassische Mietwohnungen oder Pflegeappartements – umwandelt, profitiert von einem der stärksten steuerlichen Hebel der vergangenen Jahre: der degressiven Sonder-AfA.
Mit dem Wachstumschancengesetz hat die Bundesregierung die Abschreibungsmöglichkeiten für neue und umgewidmete Immobilien spürbar verbessert. Bis zu fünf Prozent der Investitionskosten können jährlich vom Restwert abgeschrieben werden. Das bedeutet, in den ersten zehn Jahren lassen sich mehr als ein Drittel der Kosten steuerlich geltend machen.
Für Investoren und Projektentwickler ist das ein echter Renditekick, der gerade in den ersten Wirtschaftsjahren eines Projekts die Liquidität deutlich erhöht.
Degressive Abschreibung: Mehr Steuerersparnis zu Beginn
Der Weg dahin ist klar geregelt: Die degressive AfA gilt für alle Neubauten und umgewidmeten Gebäude, deren Baubeginn oder Kauf zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt. Entscheidend ist, dass die Immobilie nach Fertigstellung vermietet wird, denn für selbstgenutzte Objekte greift die Regelung nicht.
Die Abschreibung erfolgt degressiv – das heißt, der Betrag ist zu Beginn am höchsten und nimmt jedes Jahr ab, weil immer vom verbleibenden Restwert gerechnet wird. Wer möchte, kann später zur linearen AfA wechseln, sobald diese steuerlich günstiger wird.
Dieses Modell erlaubt eine flexible Anpassung an die jeweilige Ertragslage und bietet gerade in der Anfangsphase eines Projekts einen deutlichen Liquiditätsvorteil.
Kombination mit weiteren Steuerinstrumenten möglich
Ein zusätzlicher Vorteil liegt in der Kombinierbarkeit der degressiven AfA mit weiteren Sonderabschreibungen wie nach § 7b EStG (Neubau) oder mit der sogenannten Denkmal-AfA nach § 7i EStG bzw. § 7h EStG (für Sanierungsgebiete), sofern die für die jeweilige AfA notwendigen Voraussetzungen erfüllt werden.
Für § 7b EStG bedeutet dies, dass es sich um einen Neubau nach KfW 40 QNG handeln muss, der dann mit zusätzlich fünf Prozent über einen Zeitraum von vier Jahren – insgesamt also 20 Prozent – abgeschrieben werden kann. Auch hier gilt dies nur, wenn der Neubau entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen wird.
Die Voraussetzungen für § 7i EStG sehen vor, dass es sich um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt. Eine AfA nach § 7h EStG kommt dann in Betracht, wenn sich das Gebäude in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich befindet.
In beiden Fällen lassen sich dann nicht nur die Sanierungskosten zu 100 Prozent steuerlich absetzen, sondern auch das Altgebäude bzw. der Substanzanteil mit bis zu fünf Prozent jährlich abschreiben. Das macht die Umwidmung historischer Industriebauten zu Wohnraum besonders lohnend.
Anforderungen und rechtliche Rahmenbedingungen
Natürlich bleibt die Umwidmung baulich und rechtlich in der Abstimmung mit den zuständigen Behörden anspruchsvoll. Gerade bei Studierenden- und Pflegeappartements sind zudem – je nach Anwendungsfall – bestimmte Rahmenbedingungen zu beachten.
Das Bundesministerium der Finanzen lieferte hierzu im Mai 2025 in seinem „Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen nach § 7b EStG“ umfassende Klarstellungen zu Förderzeitraum, Kostendeckel, Nachhaltigkeitsvorgaben und AfA-Kombination.
Wer sich frühzeitig beraten lässt und die aktuellen Rahmenbedingungen nutzt, kann mit der degressiven AfA einen echten Unterschied machen – für die eigene Rendite und für die soziale Infrastruktur.
Wichtig bleibt zu erwähnen, dass gemäß dem Kumulationsverbot nach § 7a Absatz 5 EStG klargestellt wird, dass auch wenn die Voraussetzungen für mehrere Sonderabschreibungen – etwa nach § 7b EStG und § 7h bzw. § 7i EStG – gleichzeitig vorliegen, diese nicht miteinander kombiniert werden dürfen.
Investoren sollten daher genau prüfen, welches Modell im Einzelfall den größten steuerlichen Nutzen bietet.
Umwidmung als Zukunftsinvestition
Die Umwidmung von Gewerbeimmobilien ist heute eine effektive Maßnahme gegen Leerstand und ein bedeutender Hebel zur Schaffung dringend benötigter Wohnkapazitäten. Auch Pflegeplätze werden dringend benötigt: Einer Studie von Cureus und bulwiengesa zufolge fehlen bis 2040 bis zu 300.000 vollstationäre Pflegeplätze.
Vor diesem Hintergrund ist die Einführung der degressiven AfA durch den Gesetzgeber eine wichtige Maßnahme und ein zielgerichtetes Instrument, um Investitionen in Wohn- und Pflegeimmobilien zu fördern.
Sie bietet Projektentwicklern, privaten und institutionellen Investoren verbesserte wirtschaftliche Rahmenbedingungen und schafft zugleich relevante Anreize, ungenutzte Potenziale im Gebäudebestand zu aktivieren – für mehr Wohnraum, mehr Pflegeplätze und eine stärkere soziale Infrastruktur.
Ein Beitrag von Pascal Kleine, Geschäftsführer der Pecuria GmbH
Pascal Kleine ist gemeinsam mit Edwin Thiemann Geschäftsführer der Pecuria GmbH. Das Unternehmen ist Spezialist für den Einzelvertrieb von nachhaltigen Pflegeappartements. Die Vertriebsplattform für Seniorenimmobilien besteht aus einem 13-köpfigen Team am Standort Hannover, das mehr als 30 Jahre Erfahrung in der Konzeption, dem Bau und dem Vertrieb von Seniorenimmobilien über unterschiedliche Kanäle vereint.
