Wie wir schon in unserem Beitrag aus dem Frühjahr geschrieben haben, ist das Jahr 2026 geprägt von einem sehr hohen Maß an Unsicherheit und Tendenzen zur Depression. Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich weiterhin in einer Phase der Neuorientierung. Nach Jahren extrem niedriger Zinsen haben die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank die Finanzierungskosten deutlich erhöht. Gleichzeitig wächst die deutsche Wirtschaft nur schwach, wenn überhaupt. Die Regierung geht nötige Reformen nur sehr zögerlich an. Unternehmen investieren dementsprechend zurückhaltend oder reagieren sogar mit Stellenabbau und Verbraucher sind verunsichert.
Diese Kombination belastet den Immobilienmarkt – allerdings mit sehr unterschiedlichen Auswirkungen auf Wohn- und Büroimmobilien. Das Geschäftsmodell der vergangenen Dekade (von 2011 bis 2021) – steigende Immobilienwerte, sinkende Finanzierungskosten und kontinuierliche Bewertungsgewinne – ist Geschichte und jedes Quartal mehr zeigt, wie tief die Zäsur eigentlich wirklich ist. Heute stehen bei Immobiliengesellschaften die operative Ertragskraft, die Eigenkapitalaustattung und Bilanzqualität sowie die Qualität des Immobilienportfolios und dessen Nachhaltigkeit und dauerhafte Finanzierbarkeit mehr im Mittelpunkt der Analyse denn je.
(Bildquelle: unsplash / Max Langelott)Wohnimmobilien: Attraktive Fundamentaldaten trotz höherer Zinsen
Der Wohnungsmarkt verfügt weiterhin über die besten strukturellen Voraussetzungen. Deutschland leidet unter einem erheblichen Wohnraummangel, insbesondere in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen. Gleichzeitig ist der Wohnungsneubau aufgrund hoher Baukosten, regulatorischer Anforderungen und gestiegener Finanzierungskosten deutlich eingebrochen. Die erste EZB Leitzinserhöhung am 11. Juni nach fast drei Jahren mag hier als Wegmarke gelten. Eine zweite Leitzinserhöhung im Herbst erscheint wahrscheinlich.
Für Wohnungsunternehmen bedeutet dies zwar kurzfristig höhere Finanzierungskosten und eine zurückhaltende Transaktionsaktivität. Gleichzeitig steigen jedoch die Marktmieten aufgrund des knappen Angebots weiter an. Dies stärkt langfristig die Ertragsbasis der Bestandshalter. Unternehmen mit soliden Bilanzen, moderaten Verschuldungsquoten und hochwertigen Portfolios dürften daher zu den Gewinnern der kommenden Jahre gehören.
Die Entwickler dagegen müssen schauen, wie sich bezahlbarer Wohnraum umsetzen lässt und wo man durch Modularisierung und Standardisierung die Gestehungskosten signifikant drücken kann. Aus Bewertungssicht erscheinen viele Wohnimmobiliengesellschaften nach den deutlichen Kurskorrekturen der vergangenen Jahre wieder attraktiver. Einen deutlichen Kursaufschwung erwarten wir aber erst, wenn die Politik bessere Rahmenbedingungen stellt und die deutsche Konjunktur anspringt. Beides lässt sich für uns momentan leider noch nicht absehen.
(Bildquelle: unsplash / Kevin Martin Jose)Büroimmobilien: Selektivität ist entscheidend
Der Büromarkt steht dagegen vor deutlich größeren Herausforderungen. Neben der konjunkturellen Schwäche verändert der Trend zu Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen die Flächennachfrage dauerhaft. Unternehmen benötigen häufig weniger Bürofläche, investieren dafür aber verstärkt in hochwertige, moderne und energieeffiziente Standorte, die „appealing“ sind und ihre Mitarbeiter dauerhaft ins Büro locken und an das eigene Unternehmen binden.
Dadurch entsteht eine zunehmende Polarisierung des Marktes. Erstklassige Büroobjekte in Top-Lagen bleiben gefragt und erzielen stabile und teils sogar steigende Mieten. Ältere Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf geraten dagegen unter erheblichen Druck. Sinkende Bewertungen, steigende Leerstände und hohe Investitionen in die energetische Modernisierung belasten insbesondere Eigentümer mit hoher Fremdfinanzierung.
Für Investoren bedeutet dies, dass die klassische Betrachtung des Büromarktes als homogene Anlageklasse nicht mehr zeitgemäß ist. Die Unterschiede zwischen Premium- und Sekundärobjekten werden künftig größer sein als in der Vergangenheit. Die Broker Reports der klassischen großen Makler und Transaktionsberater liegen zwar erst für das erste Quartal vor, aber aus den aktuellen Berichten lässt sich ableiten, dass sich die Vermietungsaktivität am Büromarkt stabilisiert, aber weiterhin deutlich unter einem langjährigen Durchschnitt liegt.
Es wird mehrfach die „Flight to Quality“ angesprochen, das heißt nur wirklich exzellente Flächen laufen in der Vermietung, der Rest fällt sehr oft hinten runter oder muss mit deutlichen Abschlägen bei der erzielbaren Miete rechnen. Colliers beschreibt den Markt als „moderate upturn“, institutionelle Investoren kehren langsam zurück, aber unter sehr hoher Preisdisziplin. Die Preise am Büroimmobilienmarkt erfahren meist keinen nachhaltigen Aufschwung, dazu tragen auch offene Immobilienfonds bei, die von steigenden Anteilsrückgaben betroffen sind und gewerbliche Objekte veräußern möchten, um die Kassen zu füllen. Dies geht meist nur schleppend, weil das die niedrige Transaktionsgeschwindigkeit am Markt momentan einfach nicht hergibt.
(Bildquelle: Unsplash / Luke van Zyl)Fazit
Der deutsche Immobilienmarkt ist heute weniger von einer allgemeinen Krise als von einer starken Differenzierung geprägt. Wohnimmobilien profitieren von einem strukturellen Nachfrageüberhang und begrenztem Angebot, während der Büromarkt vor einer langfristigen Transformation steht. Solange das Wirtschaftswachstum schwach bleibt und das Zinsniveau über dem der vergangenen Dekade liegt, werden Investoren selektiv vorgehen und sich die Rosinen herauspicken können. Qualität, Lage, Energieeffizienz und nachhaltige Nutzungskonzepte gewinnen stärker an Bedeutung als je zuvor.
Was Mut macht, ist der anziehende Hotelmarkt, was Übernachtungszahlen angeht, die in 2025 einen neuen Rekordwert von fast 500 Mio. Gästeübernachtungen erreichten. Zudem ist zu konstatieren, dass rund ein Drittel der 2025 neu auf den Markt gekommenen Hotelzimmer aus Konversionsflächen stammt. Die Branche hat hier Kreativität gezeigt und den Willen, Herausforderungen anzunehmen. Was den Hotelmarkt betrifft, so ist eine signifikante Zunahme des Investoreninteresses seit Jahresbeginn fest zu stellen.
Ein Beitrag von Stefan Scharff
Der Diplom-Kaufmann ist Geschäftsführer der SRC Research GmbH und Certified Real Estate Investment Analyst (DVFA / IREBS).
Der obige Text/Beitrag spiegelt die Meinung des oder der jeweiligen Autoren wider. Die CASMOS Media GmbH übernimmt für dessen Richtigkeit keine Verantwortung und schließt jegliche Regressansprüche aus.
