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Die Debatte um die Mieten in Berlin und in anderen großen Städten hat eine für lange Zeit wenig beachtete Entwicklung auf das Tapet der Politik – aber auch einer breiten Öffentlichkeit gebracht: Der seit Jahren boomende Immobilienmarkt. Ein Ende ist nicht in Sicht, dafür sorgt schon allein die Europäische Zentralbank mit ihrer anhaltenden Niedrigzinspolitik. Doch es gibt noch zahlreiche andere Gründe, die sinkende Immobilienpreise und damit auch sinkende Mieten verhindern.

In keinem anderen europäischen Land ist die Wohneigentumsquote so niedrig wie in Deutschland. Gleichzeitig erscheint der Traum vom eigenen Häuschen im Grünen in der DNA der Deutschen fest verankert. Angesichts von einer medial unterstützten Sehnsucht nach einem eigenen Garten und dem Wunsch nach der „eigenen Scholle“ verwundert es nicht, dass der Bausparvertrag ebenso wie Schrebergarten und Gartenzwerg typisch deutsche Attribute sind.

Ein Volk von Mietern 

Doch wie so oft gehen Wunsch und Wirklichkeit weit auseinander. Die Deutschen sind ein Volk von Mietern. In Deutschland gehört nicht einmal jede zweite Wohnimmobilie seinen Bewohnern. In der EU bildet Deutschland damit das Schlusslicht. Im Schnitt kommt die EU auf eine Wohneigentumsquote von 70 Prozent. Die Lage in Deutschland sieht wie folgt aus:

Laut dem Mikrozensus 2018 des Statistischen Bundesamtes bestanden 2018 etwa 40,6 Millionen Haushalte in Deutschland. Davon sind 23,5 Millionen Mietimmobilien, während 17,1 Millionen Immobilien von ihren Eigentümern bewohnt werden. Daraus ergibt sich eine Eigentümerquote von 42 Prozent.

Während die Mietimmobilien eine durchschnittliche Wohnfläche von 70,5 Quadratmetern haben, hat eine Eigentümerimmobilie eine Wohnfläche von 124,5 Quadratmetern. Der Unterschied rührt vor allem von der unterschiedlichen Wohnform. Während 80 Prozent der Mieter in Mehrfamilienhäusern leben, sind 69 Prozent der Eigentümerimmobilien Einfamilienhäuser.

Gleichzeitig sind die Mietimmobilien bereits zu 80 Prozent vor 1991 errichtet worden – 21 Prozent gelten dabei als Altbauten, da sie vor 1949 errichtet wurden. Bei den Eigentümerimmobilien ergibt sich ein anderes Bild. Ein Drittel dieser Immobilien ist noch keine 30 Jahre alt. Der Altbaubestand beläuft sich auf knapp 20 Prozent.

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Historische Gründe

Bleibt die Frage: Warum ist Deutschland ein Land der Mieter? Einer der Hauptgründe ist sicherlich dem Wiederaufbau nach dem zweiten Weltkrieg geschuldet. Damals stand die Bereitstellung von Wohnraum im Vordergrund. Diese wurde meist durch öffentliche Bauherren wahrgenommen, die in den Städten günstigen Mietwohnraum bauten und seither vermieten. Mehrere Generationen von Mietern wurden so herangezogen, die keinen Bedarf an Wohneigentum hatten.

Allerdings gibt es hier auch regionale Unterschiede. Während in Flächenstaaten die Wohneigentumsquote traditionell höher liegt, ist Wohnen zur Miete in vielen Städten Normalität. Hamburg hatte im Jahr 2014 etwa eine Wohneigentumsquote von nur 22,6 Prozent, Berlin sogar lediglich von 14,2 Prozent. Das Saarland wiederum kommt auf eine überdurchschnittliche Quote von 62,6 Prozent. Man sieht: Wohnen in Deutschland ist stark vom Gegensatz Stadt – Land geprägt. 

Die Flucht in Betongold

Über Jahrzehnte war der Immobilienmarkt in Deutschland höchst überschaubar. Erst mit der Entdeckung von Berlin als „hipper“ Großstadt zu Beginn des Jahrtausends wuchs das internationale Interesse an deutschen Immobilien langsam. Seit rund zehn Jahren treffen nun niedrige Zinsen und wachsendes Interesse an deutschen Immobilien auf wenig Gegenwehr. Während internationale Investoren günstiges Kapital vorfanden, half das Interesse an großen deutschen Immobilienportfolios so mancher Kommune durch den Verkauf dieser bislang kommunalen Immobilien den Haushalt zu sanieren.

Ein anderes Ereignis sorgte dann dafür, dass auch die heimischen Anleger Betongold entdeckten: Die Euro-Krise. Nachdem die Lehman-Pleite und die darauffolgende Finanzkrise noch abstrakt weit weg erschien, war es mit dem drohenden Zusammenbruch der Gemeinschaftswährung Euro etwas anders. Neben dem klassischen Gold, das im Jahr 2011 auf ein bis heute nicht mehr erreichtes Rekordhoch stieg, widmeten sich Investoren seither mit Verve Immobilieninvestments.

Unterstützt wurde diese neue Vorliebe durch die gleichzeitig auf Talfahrt gehenden Finanzierungskonditionen, nachdem die EZB die Leitzinsen im damaligen Umfeld nur kurzzeitig über 1 Prozent halten konnte. In den Folgejahren ging es mit den Leitzinsen – dem wichtigsten Indikator für den Geldmarkt – Stück für Stück nach unten, bis schließlich 2016 die seither geltenden Nullzinsen erreicht wurden.

Bei den Bauzinsen war die Entwicklung ähnlich: Zehnjährige Zinsbindungen fielen Anfang 2012 erstmals unter 3 Prozent. 2014 ging es bis auf unter 2 Prozent. Kurzfristige Immobiliendarlehen mit fünfjähriger Laufzeit waren 2016 sogar erstmals unter 1 Prozent erhältlich, ein Niveau, das heute wieder gilt – auch für längere Laufzeiten.

Die Preise steigen und steigen

Die Beliebtheit deutscher Immobilien bei ausländischen und inländischen Käufern hat in den vergangenen Jahren zu kräftigen Preissteigerungen geführt. Deutlich wird beispielhaft am EUROPACE Hauspreis-Index EPX des FinTech-Konzerns Hypoport. Der Gesamtindex startete 2011 bei 100 Punkten und überstieg Mitte 2018 die Marke von 150 und lag im April 2019 bei knapp 158 Punkte. Der EPX basiert auf tatsächlichen Immobilienfinanzierungs-Transaktionsdaten des EUROPACE-Finanzierungsmarktplatzes. Hierüber werden mit mehr als 50 Mrd. Euro jährlich rund 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt.

Vor allem die Ballungszentren verzeichneten in den letzten Jahren kontinuierlich kräftige Zuwächse. Laut der Studie „Postbank Wohnatlas 2019“ sahen sich Immobilienkäufer allein im Jahr 2018 in mehr als 90 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte mit höheren Kaufpreisen konfrontiert. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Bestandsimmobilien stiegen dabei in 365 von 401 Kreisen und Städten an. 

Es lebe der Speckgürtel!

Besonders drastisch ist das Bild bei den Großstädten. Mit Abstand am teuersten ist und bleibt München. Im vergangenen Jahr wurde die 7.000-Euro-Schwelle beim Quadratmeterpreis durchbrochen; der Durchschnittswert für Bestandsbauten in der bayerischen Landeshauptstadt lag bei 7.509 Euro. Das sind 8,7 Prozent mehr als im Jahr 2017. Frankfurt am Main bleibt im Ranking weiter auf Platz zwei mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.058 Euro. Der starke Anstieg um 10,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sorgt dafür, dass sich die deutsche Bankenmetropole spürbar von der Hansestadt Hamburg absetzt, die mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.587 Euro auf Platz drei liegt.

Auch im Umland der Metropolen – dem sogenannten Speckgürtel – bleibt das Kaufpreisniveau hoch, wie die Tabelle der teuersten Kommunen zeigt. Vor allem die bayerische Landeshauptstadt hat hierbei eine enorme Ausstrahlung. Von den zehn teuersten Stadt- bzw. Landkreisen sind sieben in Bayern angesiedelt. Teuerster Landkreis Deutschlands ist Miesbach mit durchschnittlich 5.615 Euro pro Quadratmeter. Der Kreis gehört zum erweiterten Speckgürtel Münchens. Die bayerische Landeshauptstadt ist von hier aus noch gut mit der S-Bahn erreichbar. Aber auch exklusive Ferienwohnungen am Tegernsee und Domizile mit Alpen-Panorama sind dort sehr gefragt.

Ein ähnlicher Effekt zeigt sich im Landkreis Nordfriesland, zu dem unter anderem das hochpreisige Sylt gehört. Dort wurden 2018 im Schnitt 5.588 Euro pro Quadratmeter fällig, was allerdings knapp drei Prozent weniger sind, als im Vorjahr. Erstmals seit Jahren gaben die Preise damit etwas nach. Ob der Preiszenit für Nordfriesland damit überschritten ist, wird sich in der kommenden Zeit zeigen. Mit Frankfurt am Main und Hamburg sind schließlich zwei weitere Metropolen in der Top-10-Liste vertreten.

Zweite Reihe folgt

Wer nun glaubt, dass sich das Phänomen nur auf die Boom-Regionen des Westens beschränkt, dürfte sich verwundert die Augen reiben. Denn den mit Abstand rasantesten Preisanstieg verzeichnete im vergangenen Jahr Suhl im Süden Thüringens. Dort wurden Wohnungen und Häuser um knapp die Hälfte teurer. Im oberfränkischen Landkreis Kronach (nahe der thüringischen Grenze) und dem Kyffhäuserkreis (Nordthüringen) stiegen die Preise zwar etwas langsamer, aber dennoch betrug der Preisschub mehr als 40 Prozent. Auch der thüringische Landkreis Schmalkalden-Meiningen erfreut sich zunehmender Beliebtheit und wartet mit Preissprüngen um rund 39 Prozent auf.

Trotz kräftigem Preisanstieg bleiben Wohnimmobilien mit Quadratmeterpreisen von 1.655 Euro in Suhl, 1.729 Euro in Kronach und 893 Euro im Kyffhäuserkreis weiter erschwinglich. Mitteldeutschland rund um Erfurt in Thüringen und über die Grenze in Franken gehört zu den günstigen Regionen in Deutschland. Dort liegen die Preise noch deutlich unter dem Durchschnitt.



Nachgefragt bei Dr. Stefan Schulte

Er ist Head of Marketing und Data Science bei der PlanetHome Group GmbH. Mit mehr als 700 Mitarbeitern an über 90 Standorten in Deutschland und Österreich ist die PlanetHome Group einer der führenden Dienstleister rund um die Immobilie.
Mehr Informationen unter www.planethome.de

 

Was sollte ein Immobilien-Anleger nach Jahren des Booms beachten?
Immobilien sind und bleiben eine gute Kapitalanlage. Wir gehen in den Städten von weiter steigenden Preisen aus, wenn auch in einigen Gegenden moderater als zuletzt.

Kann die Preisentwicklung in den Großstädten noch zurückgedreht werden? Kämpft der Staat hierbei, etwa durch immer neue Bauvorschriften und Steuer- und Abgabenerhöhungen, nicht gegen seine eigenen Ziele?
Die Preisentwicklung der letzten Jahre war rasant, es gibt aber mittlerweile durchaus Metropolen, in denen sich der Preisanstieg verlangsamt. Der Anstieg der letzten Jahre

hat sehr dezidierte Gründe. Heute ein Haus zu bauen ist mit vielen administrativen Herausforderungen verbunden, denn immer neue Gesetze und Bauvorschriften machen es heute sehr schwer neuen Wohnraum zu schaffen. Das spiegelt sich natürlich auch in den Preisen wider. Im letzten Jahr ist die Quote an neuem Wohnraum unter die des Jahres 2017 gefallen. Das liegt nicht an der Tatsache, dass die Menschen nicht bauen wollen – viele geben auf dem Weg dahin schlicht auf, weil sie an die bürokratischen Vorschriften scheitern.

Wird sich die Spaltung zwischen Stadt/stadtnahen und ländlichen Bereichen vertiefen?
Ich glaube, die Zweiteilung ist falsch, schon heute müssen wir in Stadt, stadtnah und ländlich unterteilen. Tatsache ist, dass die Entwicklung in den Metropolen weiter voranschreitet. Ausbildungs- und Studienplätze sowie gute Chancen beim Berufseinstieg befördern wesentlich den Run in die Städte. Demografen sprechen von Bildungswanderern und Berufswanderern, sie sind jung, viele gründen eine Familie. So sind 40 Prozent der Hamburger unter 35 Jahre alt, in Heidelberg gar knapp 50 Prozent. 2035 werden in Hamburg 2 Millionen Menschen leben, das sind 10 Prozent mehr als heute. In München werden es 14 Prozent und in Frankfurt 10 Prozent mehr Einwohner sein. Wo diese Menschen wohnen werden, ist heute noch völlig offen. Gleichzeitig werden die stadtnahen Gebiete wachsen: In Berlin beispielsweise zogen 2018 mehr Deutsche aus der Stadt hinaus als hinein und siedelten sich im Umland an. Wie weit sich dieser Speckgürtel zieht, hängt davon ab wie weit der öffentliche Nahverkehr reicht. In den ländlichen Gebieten wird es wesentlich davon abhängen wie die Berufsaussichten sich entwickeln – speziell in Ostdeutschland wird es voraussichtlich weiter die Flucht in die Städte geben.

Viele Deutsche werden in den kommenden Jahren die Immobilie ihrer Eltern oder Großeltern erben. Sollte man eher vermieten oder verkaufen?
Das Erben einer Immobilie ist immer mit vielen Emotionen verbunden. Für viele Menschen ist es schwer, die geerbte Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, da viele Erinnerungen mit den geliebten Menschen und der eigenen Kindheit damit verbunden sind. Die richtige Antwort hängt von den jeweiligen Lebensumständen ab und von den Vorstellungen, welche mit der Immobilie verbunden sind, ebenso wie von der Preisentwicklung der nächsten Jahre. Viele junge Menschen erben Immobilien, die noch mit Finanzierungen belastet sind und können diese daher nicht halten. Vermietung ist eine Option, birgt aber auch Risiken und bringt Aufwand mit sich. Eine intensive Beratung zusammen mit der Hausbank und einem erfahrenen Immobilienmakler ist die beste Vorgehensweise, um eine maßgeschneiderte Lösung zu finden.



Wo steigen die Preise weiter?

Angesichts dieser rasanten Entwicklung fragen sich Immobilienkäufer, wo denn die Preisentwicklung in Zukunft am lukrativsten ist. Grundsätzlich gilt: Vor allem in Ballungsräumen und dem angrenzenden Speckgürtel werden die Preise für Immobilien stetig weiter ansteigen. Immobilienbesitzer können aber auch in gefragten ländlichen Regionen davon ausgehen, dass ihr Eigenheim an Wert gewinnt. So finden beispielsweise Käufer in Bayern und Baden-Württemberg nahezu durchgehend Top-Rahmenbedingungen für Wohneigentum.

Zu den zehn Regionen mit der laut dem Postbank Wohnatlas höchsten prognostizierten Wertsteigerung zählen sieben süddeutsche Kreise und Städte, darunter die Umgebung Münchens. Das Gebiet rund um die bayerische Landeshauptstadt steht im deutschlandweiten Ranking mit einer jährlichen Steigerung von 1,70 Prozent auf Platz 6. Der Spitzenreiter des Klassements kommt jedoch nicht aus Bayern, sondern aus Baden-Württemberg. In der Stadt Heilbronn ist mit 2,29 Prozent pro Jahr laut Prognose die mit Abstand stärkste Preissteigerung zu erwarten. In die Top 10 schafften es außerdem Brandenburgs Landeshauptstadt Potsdam (+1,69 Prozent) und Cloppenburg in Niedersachsen (+1,59 Prozent).

Neubau wird vorangebracht

Angesichts der zum Teil exorbitanten gestiegenen Preise für Bestandsimmobilien, ist ein Weiterreichen dieser Entwicklung an die Mieter logisch. Nachdem die Bestandsmieten seit Ende der 1990er Jahre moderat anstiegen – im Durchschnitt der letzten zehn Jahre um jährlich 1,2 Prozent, hat sich hier einiges verändert. Ab 2008/09 verzeichneten einige Metropolen bereits deutliche Steigerungen der Angebotsmieten. Dies schlägt sich seitdem deutschlandweit in der Entwicklung der Angebotsmieten nieder:

Die bundesweiten jährlichen Mietensteigerungen lagen seit 2013 bei über 3 Prozent, so der Wohngeld- und Mietenbericht 2016 der Bundesregierung. Ab 2016 haben die bundesweiten Angebotsmieten nochmals stärker zugelegt – um 4,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Anteil der Kreise mit steigenden Mieten erhöhte sich von 40 Prozent in 2009 auf circa 80 Prozent in 2016. Dennoch bestehen weiterhin deutliche regionale Unterschiede. In einigen Landkreisen, vor allem in strukturschwachen Regionen mit Abwanderung und Leerstand, stagnieren die Mieten oder gehen zurück.

Um der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum zu begegnen wurde von der Bundesregierung beim Wohngipfel 2018 das Ziel gesteckt in dieser Legislaturperiode 1,5 Millionen neue Wohnungen zu bauen. Doch trotz Fördermaßnahmen wie dem Baukindergeld (siehe marktEINBLICKE 02/2019), stagnierte der Neubau von Wohnungen im vergangenen Jahr. Laut dem Statistischem Bundesamt wurden im Jahr 2018 in Deutschland lediglich 285.900 Wohnungen (+0,4 Prozent) fertig gestellt. Zugleich ist aber auch festzustellen, dass trotz des Rückgangs der Baugenehmigungen im Jahr 2018 um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr die Zahl der genehmigten Wohnungen mit 346.800 Wohnungen weiterhin höher als die Zahl der Fertigstellungen war. Dies führte auch im Jahr 2018 zu einem Überhang von genehmigten, noch nicht fertig gestellten Wohnungen. Es ist also noch etwas Luft in der Statistik. Dennoch würde es bei diesem Tempo bis zum Jahr 2022 dauern, bis die gewünschten 1,5 Millionen Wohnungen zur Verfügung stehen.

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Vermietung ist nicht immer rentabel

Ein Grund, warum vor allem Private Vermieter nur zögerlich in neue Mietobjekte investieren, hat nachvollziehbare Gründe. Bauen ist – zumindest auf Finanzierungsseite – so billig wie nie. Aber überraschenderweise wird vorrangig für den eigenen Bedarf gebaut. Wie der Mikrozensus verrät wurden seit 2011 rund 6 Prozent der Eigentümerimmobilien gebaut, aber nur 3,3 Prozent der Mietimmobilien. Bei Berücksichtigung der absoluten Zahlen ist der Abstand nicht mehr ganz so groß, dennoch ist die Tendenz unübersehbar. Die Gründe für diese Entwicklung sind ebenso schnell gefunden:

Vermieter sein, ist als Privatperson zunehmend unattraktiv. Zwar ist eine Immobilienfinanzierung günstig, aber die hohen Immobilienpreise inklusive zahlreicher neuer Rechtsvorschriften wie der Mietpreisbremse oder Vorgaben im Bereich Energie machen eine Vermietung aufwendig und letztlich teuer. Und die Rendite ist auch nur selten positiv.

Im September 2014 sorgte eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung für Unruhe unter Immobilienfans. Auf Basis zweier breiter statistischer Erhebungen ermittelte das DIW durchschnittliche Immobilienrenditen privater Anleger von 2 bis 3 Prozent. Das klingt angesichts der erklecklichen Zinssätze bei Tages- oder Festgeld durchaus lukrativ. Entscheidend war jedoch die Streuung der unterschiedlichen Renditen. Hier ergab sich ein düsteres Bild: Auf Basis der damaligen Daten (Stand: 2012) kamen stolze 22 Prozent auf eine negative Rendite. Bei rund der Hälfte der Fälle lag die Rendite unter 2 Prozent. Lediglich 23 Prozent erzielten eine deutlich lukrative Rendite von über 5 Prozent. Dass sich die Lage zugunsten der Vermieter gedreht hat, darf man mit Blick auf die bereits genannten gesetzlichen Vorgaben bezweifeln. Zumal die jüngste Diskussion um Enteignungen großer Immobilienbesitzer nicht gerade dafür sorgt, dass Privatinvestoren mit Begeisterung an neue Projekte gehen.

Am Ende lohnt sich das Geschäft mit dem Vermieten nur in großen Einheiten. Man sieht diesen Effekt auch bei der Konzentration unter den großen Aktiengesellschaften. Immobilienkonzerne wie Vonovia oder Deutsche Wohnen hätten es ohne diesen Effekt nicht so leicht – trotz oder vielleicht gerade auch wegen der aktuellen Enteignungsdiskussion.

FAZIT. Die preistreibenden Faktoren sind unverändert vorhanden. Die EZB wird noch bis mindestens Anfang 2020 das Nullzinsniveau beibehalten – wahrscheinlich auch darüber hinaus. Die Nachfrage nach Wohnraum ist in den Metropolen unverändert groß. Insofern dürften die Preise für Bestandsimmobilien wohl weiter steigen. Gleichzeitig kommt der Neubau nur mit Mühe voran. Limitierende Faktoren sind hierbei neben der ausgelasteten Bauwirtschaft vor allem teure Vorgaben an das Bauen selbst und die immer wieder erhöhten Steuern und Abgaben.

Ob ein Privatanleger sich in diesem Umfeld aber tatsächlich auf das Klumpenrisiko „Vermietete Immobilie“ einlassen sollte, halten wir nicht für zwingend. Wer bereits eine (vermietete) Immobilie besitzt, kann sich über die Wertsteigerung der letzten Jahre freuen – ob diese Wertsteigerung realisiert werden sollte, muss jeder mit Blick auf das eigene Vermögen entscheiden. Einen ersten Eindruck, ob sich entsprechende Gedanken lohnen, ermöglichen zahlreiche Internetportale. myPlanet des Münchener Immobiliendienstleisters PlanetHome bietet etwa viele Optionen, von der Berechnung des aktuellen Marktwertes bis hin zum Vorfiltern von potenziellen Interessenten.

Immobile Neuengagements abseits von selbstgenutzten Objekten sollten aus Risiko- und Renditegesichtspunkten wohl überlegt und durchgerechnet sein. Wenn es um das Eigenheim geht, spielen solche Gesichtspunkte naturgemäß eine untergeordnete Rolle. Daher darf man im Fall der eigenen vier Wände auch etwas träumen, schließlich ist Wohnen ein höchst emotionales Thema, das jeder nicht (immer) mit finanziellen Augen betrachten sollte.

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