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Immobilien als Assetklasse erfreuen sich hierzulande seit jeher großer Beliebtheit. Nicht zuletzt die Finanzkrise und ihre Begleiterscheinung in Gestalt einer hartnäckig anhaltenden Niedrigzinsphase haben die Nachfrage nach dem „Betongold“ in immer neue Höhen schnellen lassen. Unter Vermögensplanern herrscht indes die Auffassung, wonach ein gut sortiertes Vermögensportfolio zu einem Drittel aus (fremdvermieteten) Immobilien bestehen solle. Ungeachtet der Frage, ob sich die fremdvermietete Immobilie angesichts stark gestiegener Preise gerade in den Großstädten gegenüber anderen Anlageklassen zu behaupten vermag, bieten Immobilien als Vehikel der steueroptimierten Nachfolgeplanung interessante Gestaltungschancen.

Das deutsche Schenkungs- und Erbschaftsteuerrecht gewährt – jedenfalls im direkten Vergleich zu unserem französischen Nachbarn – durchaus großzügige persönliche Freibeträge, welche sich nach Gebrauch stets „revolvierend“ alle 10 Jahre wieder auffüllen. § 16 ErbStG stellt Zuwendungen zwischen Ehegatten in Höhe von 500.000 Euro steuerfrei. Im Verhältnis eines Elternteils zu seinen Kindern beträgt der Freibetrag 400.000 Euro, Zuwendungen an Enkelkinder werden in Höhe von 200.000 Euro befreit. Angesichts dieser ungewohnten Großzügigkeit des Fiskus liegt es – entsprechende Vermögenswerte unterstellt – nahe, diese gewährten Freibeträge möglichst umfassend im 10-Jahres-Takt auszunutzen.

Das berechtigte Streben nach steuerlicher Optimierung kollidiert indes häufig mit dem Bedürfnis der Elterngeneration nach finanzieller Absicherung, insbesondere im Hinblick auf die eigene Altersvorsorge. Nicht selten gesellen sich zu diesen Motiven pädagogische Erwägungen – der Nachwuchs soll nicht in jungen Jahren bereits jeglichen Bezug zu Geld verlieren und das mühsam erarbeitete Vermögen verschleudern.

In Ansehung dieser Spannungsfelder neigen Vermögende zu Nachfolgegestaltungen, welche die Ausnutzung der persönlichen Freibeträge ermöglichen, ohne gleichzeitig zur frühzeitigen Verschiebung von Ertragsquellen zu führen. Ein probates Mittel zur Erreichung dieser Ziele ist die Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs. Durch die Bestellung eines Nießbrauchs kann der Eigentümer einer einer Immobilie diese insoweit belasten, dass er sich als Nießbraucher die Nutzungen (Erträge in Gestalt von Mieteinnahmen) vorbehält. Die Ertragsquelle wird auf diese Weise vom Eigentum abgespalten, der Nießbrauch zudem im Grundbuch verankert. Die Schenkung einer fremdvermieteten Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt führt letztlich dazu, dass der Schenker und vormalige Eigentümer die Substanz, d.h. die gegenständliche Immobilie, überträgt, sich aber gleichzeitig die Ertragskraft bis an sein Lebensende sichert. Im Ergebnis können Eltern auf diesem Weg Immobilien auf ihre Kinder übertragen und dabei die persönlichen Freibeträge ausnutzen, ohne in Zukunft auf die Mieteinnahmen verzichten zu müssen. Die Kinder sind zwar Eigentümer geworden, aber eben lediglich Eigentümer einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie, womit bei ihnen die Ertragsquelle vorerst nicht zur Verfügung steht. Bei einer rein wirtschaftlichen Betrachtungsweise ändert sich für die Familie quasi gar nichts.

Schenkungen von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt sind auch in schenkungsteuerlicher Hinsicht vorteilhaft. Dies rührt daher, dass der Nießbrauch kapitalisiert werden darf und infolgedessen zu einer Reduzierung der Schenkungsbemessungsgrundlage führt: Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird gebildet aus der Multiplikation des Jahreswerts (=Nettomieteinnahmen) mit einem jeweils individuellen Vervielfältiger, der nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes zu ermitteln ist. Nicht unerwähnt bleiben sollte ferner, dass bei richtiger Gestaltung auch ertragsteuerlich kein Potential auf der Strecke bleibt. Wenn der Übergabevertrag durch einen kundigen Berater zivilrechtlich detailliert ausgestaltet wird, behält der vormalige Eigentümer und jetzige Nießbraucher die AfA-Berechtigung und darüber hinaus auch die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen im Falle einer Fremdfinanzierung. Er kann bei Bedarf nach wie vor in der Funktion als Vermieter auftreten.

Ein weiterer Effekt, welcher jeder Gestaltung im Wege der vorweggenommenen Erfolge immanent ist und auch im Bereich der Nießbrauchsgestaltungen zum Tragen kommt, ist die Steuerbefreiung von Wertsteigerungen ab dem Zeitpunkt der Übertragung. Im Immobilienbereich bewegten sich die Wertsteigerungen – jedenfalls in den sehr gefragten Lagen – bei circa 4 bis 8 Prozent p.a. Und exakt dieses Wertsteigerungspotential wird durch die Nießbrauchsgestaltung bereits lebzeitig auf die nächste Generation übertragen, so dass sich zukünftige Wertsteigerungen nicht mehr bei der Elterngeneration, sondern bereits bei den Kindern realisieren, ohne dass die Wertsteigerung einer Besteuerung unterworfen ist.

In der Gestaltungspraxis leider oftmals unerwähnt bleibt, dass bei Übertragungen unter Vorbehalt eines umfangreichen Nießbrauchsrechts (sog. „Totalnießbrauch“) nach der sog. „Genussrechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs die Abschmelzungsfrist des § 2325 Abs. 3 BGB nicht zu laufen beginnt. Wer also eine Übertragung plant, um dadurch den Pflichtteil eines Pflichtteilsberechtigten auszuhöhlen, sollte sich in jedem Fall über die Auswirkungen und denkbaren Alternativen beraten lassen.

Zu guter Letzt eröffnet sich bei umfangreichen und werthaltigen Immobilienportfolios stets die Option, das Immobilienvermögen in einer vermögensverwaltenden Familiengesellschaft (überwiegend in Gestalt einer GmbH & Co. KG oder einer GmbH) zu bündeln. Diese Bündelung von Immobilien ermöglicht die gleichmäßige und hinsichtlich der Freibeträge passgenaue Übertragung von Anteilen an der Gesellschaft auf die Kinder, auch hier wäre eine Übertragung von Anteilen unter Vorbehalt des Nießbrauchs grundsätzlich zulässig. Durch eine umsichtige und detaillierte Gestaltung des Gesellschaftsvertrages können jüngere Familienmitglieder behutsam und kontrolliert an die Herausforderungen, welche die Verwaltung des eigenen Vermögens mit sich bringt, herangeführt werden.

Ein Beitrag von Martin Lindenau

Der Rechtsanwalt/Mediator ist Partner bei LEGAVIS Rechtsanwälte. Die Sozietät ist spezialisiert auf die Bereiche Erbrecht, Gesellschaftsrecht und Steuerrecht. Martin Lindenau berät umfassend in Angelegenheiten des Privatrechts. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten gehören die erb-, gesellschafts- und steuerrechtlich optimierte Nachfolgeplanung, die Beratung von mittelständischen Unternehmen und Unternehmerfamilien sowie das internationale Kunstrecht.
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