Finanzielle Freiheit im Alter: Die Immobilienrente

(Bildquelle: Pixabay / ADD)

Laut Udo Jürgens fängt das Leben bekanntlich erst mit 66 Jahren an und man hat Spaß daran. Auf viele Menschen wird dies auch sicherlich zutreffen. Nichtsdestotrotz können mit höherem Lebensalter, wenn nicht mehr das gewohnte monatliche Gehalt auf das Konto fließt, die Kosten für die eigene Lebenshaltung steigen – gerade für medizinische und pflegerische Leistungen. Mehr finanzielle Freiheit wäre für viele wünschenswert, teilweise gar notwendig. Wer in seinem eigenen Haus wohnt, könnte sich mit einer sogenannten Immobilienrente Luft verschaffen.

Leib- und Zeitrente

Immobilienrente ist ein Oberbegriff für die Leib- und die Zeitrente, bei denen es im Wesentlichen um den Verkauf der eigenen Immobilie an einen Dritten geht und der Verkäufer aber als Gegenleistung eine monatliche Rente für eine festgelegte Laufzeit gezahlt und ein Wohnrecht eingeräumt bekommt. „Zeit- und Leibrenten können eine Einmalzahlung oder auch laufende Zahlungen beinhalten. Dabei wird vom Immobilienwert der den Eigentümern verbleibende Wohnwert in Abzug gebracht, um entweder für eine konkrete Vertragslaufzeit oder bis zum Lebensende eine Liquidität zurückzugewinnen“, heißt es beim Haus & Grund-Verband.

Bei der Zeit- und Leibrente übernimmt der Erwerber die Instandhaltungskosten. „Anders hingegen bei einer Kombination der Immobilienrente mit einem Nießbrauchsrecht des Eigentümers“, so die Experten weiter. Hier bleibe es bei der Instandhaltungslast des Eigentümers. In der Regel können die Eigentümer jedoch weiterhin einen Teil der Immobilie vermieten, um weitere Einnahmen zu generieren.

Marktwert der Immobilie entscheidend

Um aber eine Immobilienrente überhaupt erst einmal ins Rollen zu bringen, muss zunächst der Marktwert eines Hauses ermittelt werden, in den Faktoren wie Lage, örtliche Marktverhältnisse, Alter des Objekts, Gebäudezustand eine Rolle spielen. Ebenso wichtig bei der Kalkulation sind unter anderem das Alter der Senioren (beim Einstieg sollten die Personen mindestens 65 Jahre alt sein) und die Dauer der Rentenzahlungen und etwaige Sonderwünsche.

Wer eine hohe Monatsrente aus seinem Objekt haben will, muss entsprechend auch einen hohen Marktwert der Immobilie vorweisen können. Immobilienexperten von Dr.Klein wie auch von Wüstenrot sagen daher, dass eine Immobilienrente sich erst ab einem Objekt-Wert von 200.000 Euro rentiert. Generell gilt für die Immobilienrente als Faustregel: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Rente und andersrum, je länger die Laufzeit, desto weniger Rente gibt es.

Geregelt wie ein Grundstückskaufvertrag

Geregelt wird die Immobilienverrentung wie ein Grundstückskaufvertrag durch einen Notar. Es werden unter anderem die monatliche Rente oder eventuelle Einmalzahlungen vertraglich festgehalten. Das unentgeltliche Wohnrecht (lebenslang oder zeitlich befristet oder der Nießbrauch der Senioren) werden im Grundbuch an erster Rangstelle abgesichert. Dabei ist es für Ehepaare wichtig, dass auch nach dem Tod eines Partners das Wohnrecht Bestand hat und eine Vereinbarung darüber, dass bei einem bei Umzug (beispielsweise in ein Alten- oder Pflegeheim) nicht verbrauchtes Rentenguthaben nicht verpufft oder es bei vorzeitigem Tod dieses an die Erben ausgezahlt werden soll.

Mit dem Teilverkauf wurde ein Kompromissmodell geschaffen. (Bildquelle: Pixabay / NatureFriend)

Die Option Teilverkauf

Neben der Leib- und Zeitrente gibt es noch die Option des sogenannten Teilverkaufs. Bei diesem Modell erwirbt ein Käufer die Immobilie mit bis zu 50 Prozent und zahlt hierfür einen Einmalbetrag. Der bisherige Eigentümer erhält wiederum ein Nießbrauchrecht eingeräumt. „Das Nießbrauchrecht ist ein Nutzungsrecht, dass im Grundbuch eingetragen wird. Es ermöglicht dem Verkäufer auch nach dem Verkauf der Immobilie weiter über die Wohnung oder das Haus zu verfügen, als wäre sie nie verkauft worden“, erklärt Marian Kirchhoff, Geschäftsführer Deutsche Teilkauf GmbH und ergänzt: „Die Zielgruppe sehen wir vor allem bei denen, die noch vererben wollen, die aber zugleich etwas Geld für das Alter brauchen.“

Mit dem Teilverkauf wurde ein Kompromissmodell geschaffen, dass es ermögliche, Teile des Immobilienkapitals zu erlösen, im Haus wohnen zu bleiben und gleichzeitig weiter von den Wertsteigerungen der Immobilie zu profitieren, so Kirchhoff weiter. „Wir kaufen als Unternehmen keine Immobilien, an deren Wertsteigerung wir nicht glauben.“

Die Option Rückmietverkauf

Eine weitere Option neben Leibrente und Teilverkauf ist der sogenannte Rückmietverkauf. Henryk Seeger, Geschäftsführer und Gründer der Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (GNIW), die sich auf Rückmietverkäufe von Immobilien spezialisiert hat, erklärt: „Beim Rückmietverkauf wird dem Verkäufer der volle Wert seiner Immobilie auf sein Konto überwiesen. Für viele Menschen kommt das einer unwahrscheinlich hohen Summe gleich.“

Im Gegenzug werden dann die bisherigen Eigentümer zu Mietern im vertrauten Heim mit einem Mietvertrag, der sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert. Bei diesem Modell haben Kunden, so Seeger weiter, aber auch jederzeit die Möglichkeit, beispielsweise aus Altersgründen, auszuziehen.

Unabhängige Beratung in Anspruch nehmen

Am Ende sollte jeder Hauseigentümer, der gewillt ist, eine Veränderung einzugehen, eines auf jeden Fall machen: Sich gut beraten und sich alle Alternativen aufzeigen lassen. „Ob eines der Modelle infrage kommt, hängt von der individuellen Lebenssituation ab. Die Modelle sind komplex und deren Kosten und Nachteile vielfach versteckt“, schreibt Haus & Grund und rät daher auch, spezielle Rentenberater, einen Anwalt oder auch einen Notar zu einer unabhängigen Beratung hinzuzuziehen.

Bildquelle: Pixabay / ADD