Land- und forstwirtschaftlichen Flächen würde ich schon lange statt Tagesgeld gerne einen größeren Anteil in meinem Portfolio einräumen. Mögliche Wertsteigerungen mal außen vor, bieten sie zwar minimale Renditen, aber dafür auch eine hohe langfristige Sicherheit selbst gegen ausgewachsene Krisen, wie Kriege und Hyperinflation. Oder um es mit Mark Twain zu sagen „Buy land, they are not making it anymore“.

Das Thema ist allerdings gar nicht so einfach umzusetzen. Ich wäre einem Direktinvestment von ein paar Hektar gar nicht abgeneigt, allerdings habe ich bisher keinen Weg gefunden, das umzusetzen. Ich komme zwar ursprünglich vom Land und habe somit zumindest regional ein paar Verbindungen, musste aber lernen, dass die Insider (also die Bauern) attraktive Flächen untereinander handeln (wenn sie denn überhaupt mal was verkaufen), ohne dass ein Außenseiter das überhaupt mitbekommt. Selbst wenn ich mir Flächen sichern könnte, bliebe auch noch das Problem der Einschätzung der Qualität der Flächen, die Bewirtschaftung und die Verwaltung. Diese würden die minimale laufende Rendite in Deutschland wahrscheinlich in den negativen Bereich drücken.

Mit einem indirekten Investment bin ich bisher auch nicht richtig weiter gekommen. Ich habe hier in der Vergangenheit mal über die Aktie von Forst Ebnaht geschrieben, konnte mich am Ende aber nicht zu einem Investment durchringen. 2015 wurde sie dann von der Börse genommen. Adecoagro ein in Argentinien und Brasilien tätiges Unternehmen gucke ich mir auch alle paar Jahre mal an, finde es aber immer wieder zu hoch bewertet, für die involvierten Länderrisiken.

Dieses Jahr bin ich dann auf eine weitere Möglichkeit gestoßen in Agrarflächen zu investieren: US REITS die in Agrarflächen statt Immobilien investieren. Ich hatte bisher zwei davon auf meiner Watchlist. Farmland Partners (WKN: A1XE4J / ISIN: US31154R1095) und American Farmland. Mitte September haben die beiden nun einen Merger verkündet. Farmland Partners übernimmt American Farmland. Dieses Ereignis nehme ich jetzt mal zum Anlass Farmland Partners hier vorzugstellen.

Farmland Partners Profil

Farmland Partners wurde 2013 gegründet, ging 2014 an die Börse. Die Farmen werden in einer Limited Partnership gehalten. Das entspricht einer deutschen GmbH & Co. KG. Die börsennotierte Gesellschaft ist dabei Eigentümerin der Komplementärin, führt also indirekt die Geschäfte und hielt zum 30.06.2016 Partnership Anteile in Höhe von 67,2%. Die Minderheitenanteile werden von Farmern gehalten, die ihre Farmen verkauft haben und teilweise mit Anteilen bezahlt wurden.

Vor dem Merger haben sich Farmland Partners und American Farmland vorallem durch eine Spezialisierung auf unterschiedliche Flächen unterschieden. Farmland Partners war auf die wichtigsten einjährigen Agrarprodukte wie Mais, Soja und Weizen spezialisiert. American Farmland hingegen auf Flächen mit mehrjährigen Pflanzen zur Erzeugung von Früchten, Gemüse, Trauben und Nüssen.

Interessanterweise entspricht die Zusammensetzung des kombinierten Portfolios fast genau der der gesamten USA. 74% werden künftig mit Mais, Soja & Co. erwirtschaftet und 26% mit Früchten etc. Für die USA sind es 78% und 22%.

Auch regional ist das kombinierte Portfolio jetzt über alle wesentlichen Agrargebiete in den USA diversifiziert.

Die bisherigen Farmland Partners Pachtverträge haben üblicherweise eine Laufzeit zwischen einem und fünf Jahren. Die meisten Farmer zahlen dabei eine feste Pacht (weitgehend im Voraus), während andere eine prozentuale Beteiligung an der Ernte bzw. den Ernteerlösen vereinbart haben. Wenn das der Fall ist, schließt das Unternehmen eine Versicherung ab, um einen Mindesterlös sicherzustellen. Genauso gibt es die Variante, in der der Farmer eine Mindestpacht zahlt und das Unternehmen ernteabhängig noch einen Bonus bekommen kann. Durch die Spezialisierung auf langlebige Pflanzen hat American Farmland überwiegend langfristige Pachtverträge. Da man sich davon im Durchschnitt höhere Erträge verspricht, hat man außerdem überwiegend Pachtklauseln die an die Ernteerlöse gekoppelt sind.

Farmland Partners Finanzkennzahlen

Auch ohne den Merger mit American Farmland ist Farmland Partners nach dem Börsengang im Jahr 2014 extrem gewachsen, wie folgende Grafik verdeutlicht, die ich aus der Unternehmenspräsenation aus dem Februar 2016 kopiert habe.

Einerseits ist es unter anderem aus Kosten Gesichtspunkten sicherlich richtig, dass das Unternehmen wächst. Die Gemeinkosten in der Zentrale steigen durch zusätzliche Flächen unterproportional oder gar nicht und das Unternehmen wird so insgesamt rentabler. Was mich allerdings etwas beunruhigt ist die Geschwindigkeit der Expansion. Meine Sorge ist dabei, dass ein derartiges Wachstum möglichweise mit zu hohen Einkaufspreisen erkauft wird. Noch skeptischer werde ich, weil das Unternehmen solche Grafiken, wie die oben, immer auf Basis der Akquisitionskosten erstellt. American Farmland hat seine Flächen hingegen auch extern bewerten lassen. Gutachterbewertungen sind auch kein Allheilmittel, aber mangels eigener detaillierter Kenntnisse, würde mir eine Gutachterbewertung zusätzliches Vertrauen geben….

Auf www.value-shares.de geht es weiter.

Ein Beitrag von Mario Brünjes

Mario Brünjes studierte in Deutschland und England Finanzwirtschaft und Rechnungswesen und ist seit mehr als 15 Jahren als professioneller Sachwertinvestor in den Bereichen Flugzeugleasing, Immobilien und Erneuerbare Energien tätig.

In seinem Value Investing Blog www.value-shares.de schreibt er regelmäßig über seine privaten Value Investments mit Schwerpunkt Sachwerte.

Bildquellen: Mario Brünjes / markteinblicke.de