Immobilieninvestments sind im Trend. Kein Wunder, dank Niedrigzinsen werden Sachwerte alternativlos. So lukrativ günstig Kredite jedoch sind, so teurer sind Immobilien. Das gilt für das klassische Eigenheim ebenso wie für Ferienwohnungen und -häuser. Das Projekt Ferienimmobilie muss also wohl überlegt sein.
Am Anfang der Überlegungen über eine eigene Ferienimmobilie sollte die Frage stehen: Lohnen sich die eigenen vier Wände in meinem Lieblingsferienort für die paar Tage im Jahr überhaupt? Fakt ist nämlich, dass die Deutschen mit 41 Tagen im Durchschnitt (Anzahl der Urlaubstage im Schnitt 30 und 11 gesetzliche Feiertage) in Europa zwar die meiste freie Zeit haben, sie aber nur bedingt diese ganze Zeit auf Reisen sind. Der Deutsche nimmt sich für eine Urlaubsreise im Schnitt 12,9 Tage Zeit und das möglichst in Form von Strand- und Badeurlaub. Daneben sollte auch die Erreichbarkeit in die Betrachtungen mit einfließen. Gehen regelmäßige Flüge bzw. Eisenbahnverbindungen an den Ferienort? Oder bin ich immer auf das eigene oder ein gemietetes Auto angewiesen? Ferner darf man auch das Wetter nicht vernachlässigen. Ein Sommerziel ist für Herbst oder Winter eher weniger geeignet. Damit sinken sowohl die Zeiten für eigene Besuche der Ferienimmobilie, als auch die möglichen Vermietzeiträume an Dritte. Letztlich entscheiden individuelle Vorlieben. Der eine mag es im Wintersturm über den Strand zu laufen. Der andere braucht auch zum Jahreswechsel den sonnigen Süden.
Was ist eine Traum-Ferienimmobilie?
Diese Frage beantwortet naturgemäß jeder Mensch anders. Entscheidend sind dabei am Ende weniger die Fragen nach der Fliesenfarbe, sondern vor allem die Emotionen. Gefühle spielen beim Immobilienkauf immer eine große Rolle – das mag auf den ersten Blick seltsam klingen, aber es ist Fakt. Es wird oft vergessen und führt so nicht selten zu Problemen. Daher ist es ratsam, wenn alle Beteiligten (Ehepartner, Kinder) bei der Immobiliensuche – gerade wenn es um die vier Wände für die Urlaubszeit der nächsten Jahre geht – mit einbezogen werden und die jeweiligen Wünsche Berücksichtigung finden. Es soll ja sich alle wohlfühlen in der freien Zeit.
Ist diese Frage geklärt und hat man festgestellt, dass die Ferienimmobilie nicht nur für den persönlichen Gebrauch sein sollte, sondern auch für Freunde/Familie oder sogar Vermietung an Dritte gedacht ist, kommt der nächste Schritt: Geht es nach den Maklern, gibt es bei der Immobiliensuche nur diesen einen Faktor. Die Lage! Auch für Gäste ist das der entscheidende Faktor – noch vor dem Punkt Urlaubsregion oder gar der Höhe der Miete. Wer seine Immobilie in Meer- bzw. Strandnähe hat, der ist schon mal gut im Rennen.
Urlaub am Meer oder in den Bergen
Italien und Spanien sind nach wie vor die beliebtesten Urlaubsziele der Deutschen, wenn es um das Ausland geht. In Puncto Ferienimmobilien haben dort bei Deutschlands Urlaubern vor allem Regionen wie Mallorca, die Toskana oder der Gardasee die Nase vorne. Zu den beliebten Regionen für Ferienimmobilien in Deutschland zählen die Küsten an Nordsee und Ostsee sowie die Alpenregion im Süden. Das liegt neben den geopolitischen Unsicherheiten in früher beliebten Urlaubsregionen am Mittelmeer auch daran, dass die Deutschen mehr Geld für Ihren Urlaub ausgeben. Schaut man auf die beliebtesten Regionen, ist der Osten führend:
Die höchste Zahl an Übernachtungen verzeichnen die Ostseeinseln Rügen und Usedom. Allein Rügen zählte im Jahr 2018 rund 6,4 Millionen Übernachtungen. Immobilien in direkter Meereslinie sind sehr gefragt. Auch auf Usedom ist die Zahl der Übernachtungen 2018 weiter gestiegen, auf rund 5,4 Millionen.
Die nordfriesische Insel Sylt ist mit rund 4,6 Millionen Übernachtungen in 2018 und einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 6,4 Tagen auch für Käufer interessant, die eine Vermietung ihrer Ferienimmobilie anstreben. Sie zählt mit ihrer atemberaubenden Natur zu einer der beliebtesten Urlaubsregionen in Deutschland.
Im Süden ist ein ähnliches Bild zu beobachten. Im Freistaat Bayern stieg die Zahl der Übernachtungen 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 4,6 Prozent auf 98,7 Millionen. 40 Prozent davon entfallen auf die Alpen bzw. Alpen-nahen Kommunen (ohne München). Spitzenreiter ist dabei die Zugspitz-Region rund um Garmisch-Partenkirchen mit 3,5 Millionen Übernachtungen und einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 3,0 Tagen.
Hohe Nachfrage treibt die Preise
Auf der Deutschen Lieblingsinsel Sylt werden für Eigentumswohnungen in Toplage im Anfang 2019 Liebhaberpreise von bis zu 20.000 Euro/qm aufgerufen, so der Ferienimmobilien-Report von Engel & Völkers. Daneben erhöhte sich die Preisspanne für eine Eigentumswohnung in sehr guter Lage auf 12.000 bis 17.000 Euro/qm im Vergleich zu 12.000 bis 15.000 Euro/qm (2018).
Sylt wird derzeit preislich nur noch von einer Nordseeinsel übertroffen: Norderney. Die ostfriesische Insel ruft Einstiegspreise für Eigentumswohnungen in sehr guter Lage von 14.000 Euro/qm auf. Die Spitzenpreise liegen dann bei 18.000 Euro. In Bayern auf Platz 1 und bundesweit auf Platz 3 rangiert der Tegernsee mit einer Preisspanne zwischen 9.000 und 16.000 Euro/qm. An attraktiven Küsten- bzw. Inselstandorten wie Rügen (5.500-10.000 Euro/qm), Juist (9.500-13.500 Euro/qm) und Timmendorfer Strand (7.000-11.000 Euro/qm) haben sich die aufgerufenen Höchstpreise für Ferienwohnungen auf dem hohen Vorjahresniveau eingependelt.
Man sieht: je nach Ort und eigenem Wunschziel, kann die Ferienimmobilie ganz schön ins Geld gehen. Aber: Die Preissteigerungen zeigen auch, dass derzeit dort gute Renditen erzielt werden. Aus der aktuellen Lage aber ein dauerhaftes Investment zu machen, sollte mehr Gründe als nur Renditeerwägungen haben. Zumal Rendite aus Preissteigerungen und Rendite aus Vermietung nicht automatisch miteinander einher gehen. Laut einer Studie von Bellevue liegen etwa die höchsten Tagesmieten bei 115 Euro auf den Ostfriesischen Inseln bzw. 108 Euro in der Lübecker Bucht und 98 Euro auf den Nordfriesischen Inseln. Spitzenreiter unter den Tagesmieten ist Wenningstedt (Sylt) mit 128 Euro, gefolgt von Binz (Rügen) mit 105 Euro und Wyk auf Föhr mit 100 Euro.
Richtig kalkulieren
Es stellt sich die Frage, wie man investiert. Hat man selbst das nötige Eigenkapital oder muss man zu Fremdkapital greifen? Entscheidende Faktoren beim letzteren sind dabei wie beim heimischen Eigenheim eine schnelle Tilgung (2 Prozent Tilgungsrate sollten es mindestens sein), lange Zinsbindungen (15 Jahre und mehr) und die Möglichkeit Sondertilgungen zu tätigen. Ersteres würde dagegen natürlich die Bedeutung von Ferienimmobilien als Kapitalanlage unterstreichen. Auf der anderen Seite kommen wir dann zu einem Fakt, der bei Betongold immer wieder gerne außer Acht gelassen wird. Das sogenannte Klumpenrisiko.
Immobilien haben noch einen weiteren Nachteil, der gerne vernachlässigt wird. Innerhalb des persönlichen Vermögens nimmt Betongold schnell einen hohen Anteil ein. Professionelle Vermögensverwalter empfehlen meist einen Immobilienanteil von 20 bis 30 Prozent. Berücksichtigt man dann neben dem Eigenheim auch eine fremdgenutzte Ferienimmobilie so muss das restliche Vermögen schnell eine Größenordnung im siebenstelligen Bereich aufweisen. Somit stellt jedes Immobilieninvestment meist ein mehr oder minder großes Klumpenrisiko dar. Sollte etwas mit dem Investment in die Ferienimmobilie schiefgehen, steht das gesamte Vermögen in Frage.
Die lästige Verwaltung
Sollte man das Thema Finanzierung aber für sich und seine Familie im positiven Sinne geklärt haben, kommt der nächste Gedankengang bei der Ferienimmobilie. Nur mit dem Erwerb und einer hochwertigen Ausstattung ist es nicht getan. Die liebe Administration sollte jeder ebenfalls im Hinterkopf haben. Im Fall einer einzelnen Eigentumswohnung sind viele Dinge vom Eigentümer selbst regelbar. Allerdings besteht hier auch die Gefahr, dass der Mieter wegen jeder Kleinigkeit parat steht. Eine Verwaltung der Ferienimmobilie auf dem kleinen Dienstweg kann wunderbar funktionieren (und Kosten sparen), sie muss es aber nicht.
Deutlich bequemer ist die Verwaltung einer Immobilieninvestition durch einen professionellen Hausverwalter. Gerade bei größeren Immobilieneinheiten, etwa einem Mehrfamilienhaus, ist das sehr sinnvoll. Neben den organisatorischen Alltagsdetails kümmert sich die Hausverwaltung auch um etwaige Reparaturen und sorgt dafür, dass man nur selten von seinem Investment hört. Das wiederum kostet Geld und geht von der Rendite ab. Entscheidend ist dabei zudem die Attraktivität des Vermietens. Wird die Ferienimmobilie in den richtigen Online-Portalen angeboten, kann man sich vor Anfragen nicht retten. Auch diese Fragen sollten vorab mit einem Verwalter geklärt sein. Dieser übernimmt dann im Idealfall auch noch die Administration von Abrechnung mit den Mietern, so dass am Ende tatsächlich nur wenig Arbeit mit der Ferienimmobilie verbunden ist.
Fazit
Die eigenen vier Wände am Urlaubsort müssen wahrlich kein Traum bleiben. Die Finanzierung kann jeder am besten direkt mit dem Fachmann – entweder von einem großen Darlehensvermittler oder einer Bank – machen. Als reine Kapitalanlage dürfte die Villa im Süden oder die Wohnung in den Bergen aber nur dann interessant sein, wenn die Lage und damit die Rendite stimmt und sich der Verwaltungsaufwand in Grenzen hält.
Diese Tatsache lässt den einen oder anderen dann doch den Gedankengang durchspielen, lieber die feste Summe X pro Jahr für den Familienurlaub einzuplanen, anstatt mit einer sechsstelligen Summe bei der Bank in der Schuld zu stehen. Dann macht der Urlaub nämlich auch nicht mehr so viel Spaß…
Bildquelle: markteinblicke.de
