Betongold gilt für viele Deutsche als eine sichere und rentable Geldanlage. Egal wo sich eine Immobilie befindet und wie alt ein Objekt auch sein mag – seit Jahren werden nicht nur die eigenen vier Wände gekauft. Investoren fegen den Wohnimmobilienmarkt regelrecht leer. Wie attraktiv ist ein Investment in Wohnimmobilien wirklich?
Immobilien sind nach wie vor beliebte Neidobjekte in Deutschland. Man sieht es immer wieder an den Diskussionen um staatliche Eingriffe in den Wohnimmobilienmarkt (Mietpreisbremse & Co.) oder an Debatten über das Privatvermögen der Deutschen im Vergleich zu anderen Europäern.
Aufgrund des Corona-Wiederaufbauplans der EU wurde wieder einmal einer breiten Öffentlichkeit bewusst, wie gering die Eigentumsquote der Deutschen im Vergleich zu unseren Nachbarn ist.
Deutschland – Volk von Mietern
Stattdessen ist Deutschland nach wie vor ein Volk von Mietern. 58 Prozent der Bevölkerung lebt laut des Zentralverbandes der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Haus & Grund zur Miete.
Zwei Drittel der Vermieter sind private Kleinvermieter. Nichtsdestotrotz wird Betongold allenthalben propagiert, aber eher von einer lauten Minderheit, die noch dazu das Thema unter dem Blickwinkel des Steuersparens sieht, anstatt des renditestarken Investments.
Bildquelle: markteinblicke.deDeutschland und das Steuern sparen
Wann immer in Deutschland über Geldanlage diskutiert wird, kommt im zweiten Atemzug die Debatte auf das leidige Thema Steuern auf. Der Slogan „Mit diesem Investment sparen Sie X Prozent Steuern“ funktioniert wohl auch definitiv nur hierzulande als erfolgreicher Marketingspruch.
Kein Wunder also, dass einem sofort Schlagworte wie „Bauherrenmodell“ oder „Sonderabschreibung auf Ostimmobilien“ in den Sinn kommen, wenn es um Immobilieninvestments in Deutschland geht. Es rührt wohl aus zwei Irrtümern:
Zum einen, dass Steuern sparen die Rendite erhöht und zum anderen, dass Immobilien das beste Investment mit Inflationsschutz seien. Beide Argumente haben ihre Tücken und lenken von der eigentlichen Frage ab: Welche Rendite erziele ich mit meinem Investment?
Die Sache mit der Brutto- und der Nettorendite
Dass Bruttorenditen selten den Nettorenditen entsprechen, dürfte jedem klar sein. Der Fiskus greift so oder so bei jeder Art von Geldanlage zu. Entscheidend für die eigene Rendite ist aber erst einmal, dass es überhaupt eine Rendite gibt und da sieht es bei Immobilien deutlich ernüchternder aus, als viele Anleger glauben.
Zumal eine Betrachtung oft nur unter dem Gesichtspunkt der laufenden Mieterträge erfolgt. Immobilien sind jedoch nicht nur als „Cash Cow“, sondern auch als Wertspeicher (mit Absicherungsbedarf) zu sehen.
Eine Frage der Rendite
Bei Aktien ist klar: ein gut diversifiziertes Aktien-Portfolio bringt im Schnitt eine Rendite zwischen 6 und 8 Prozent p.a. Zieht man davon rund ein Drittel für Steuern und Transaktions- und Depotkosten ab, kommt man auf eine Nettorendite von 4 bis 5,3 Prozent. Das kann sich sehen lassen. Diesen Rendite-Maßstab muss man also auch auf Immobilien, die man unter eben diesen Rendite-Gesichtspunkten angeschafft hat, anwenden.
Für die Rendite-Betrachtung einer Immobilie sind sehr viele Faktoren entscheidend. Das beginnt bei der jeweiligen Örtlichkeit und geht weiter über die Ausstattung und Lage und reicht bis zur Vermietungsdauer sowie der Solvenz der Mieter. Entsprechend sind analog zur Renditebetrachtung von Aktien Durchschnittswerte zu finden. Eine Studie des auf Immobilien spezialisierten Analyseunternehmens bulwiengesa aus dem Frühjahr 2019 liefert dazu recht gute Daten.
Große Bandbreite
Ausgehend von einem Mehrfamilienhaus und zehn Jahren Haltezeit ermittelt die Studie Renditebandbreiten für 43 deutsche Städte. Dabei werden regional marktübliche Mietspannen und Vervielfacherspannen zugrunde gelegt. Finanzierungseffekte werden außen vorgelassen, wodurch ein Vergleich der Renditen tatsächlich möglich ist.
Unter dem Strich bringt die Studie Wohnimmobilien-Renditen zwischen 2 und 5,5 Prozent zu Tage, wobei der Medianwert je nach Kommune zwischen 2,9 und 4,5 Prozent schwankt.
Die niedrigste Rendite wird dabei für die Hauptstadt Berlin ausgewiesen, während die Mittelstädte Augsburg und Offenbach/Main Spitzenreiter sind. Die Daten sind für ein entsprechendes Objekt also durchaus ordentlich. Einzelvermieter haben es dagegen deutlich schwerer, wie eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) aus dem Jahr 2014 zeigt.
Nah an Finanzamt-kritischer Bewertung „Liebhaberei“
Die damals ermittelten Renditen für Immobilieninvestitionen privater Anleger lagen im Bereich zwischen 2,94 und 3,25 Prozent (Medianwerte). Die hohe Zahl von Vermietern, die überhaupt keine positive Rendite erwirtschaftet hat, wurde dabei bereits herausgerechnet. Das Problem privater Vermieter wird also deutlich: Je nach dem, rangiert man als Vermieter unter Umständen haarscharf an der Finanzamt-kritischen Bewertung „Liebhaberei“.
Hinzu kommt: Die genannten Renditen sind Bruttorenditen, wodurch sich auf Investorenebene noch einmal deutlich niedrigere Verzinsungen ergeben. Kurz gesagt: Immobilieninvestments unterliegen grosso modo Aktieninvestments bei der Rendite um den Faktor 2.
Bildquelle: Pixabay / Capri23autoSind Immobilien ein Investment wert?
Die rein renditemäßige Betrachtung von Immobilieninvestments ist das eine. Dennoch gibt es Gründe, warum sich Anlagen in Betongold lohnen können. Die wichtigste liegt in der Preisentwicklung des deutschen Immobiliensektors begründet.
Angetrieben durch billige Zinsen einerseits und die dadurch unrentablen klassischen Sparanlagen andererseits floss in den vergangenen anderthalb Jahrzehnten sehr viel Geld in den Immobiliensektor – sowohl aus dem Inland als auch aus dem Ausland. Die Folge waren teils absurd große Preissteigerungen, vor allem in angesagten Metropolen wie München oder Berlin.
Die Zehn-Jahres-Frist
Wie absurd im Ganzen die Entwicklung ist, zeigt der EPX hedonic Index. Er basiert auf Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen der unabhängigen Europace-Plattform. Über Europace werden knapp 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt. Der Gesamtindex stieg von Juni 2010 bis heute um 82 Prozent. Anders gesagt: Immobilienpreise haben sich in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt um 6,2 Prozent erhöht.
Dazu muss man wissen: Wer Immobilien länger als zehn Jahre hält, muss die Veräußerungsgewinne nicht versteuern. Blendet man die oben genannten Jahresrenditen aus, hat sich mit der richtigen Immobilie allein ein Investment aufgrund der Preissteigerung schon gelohnt und nach Steuern die Aktien outperformt – zumindest im Optimalfall. Dass dieser im Fall von Immobilien selten eintrifft, dürfte jedermann bewusst sein.
Preissteigerungen ohne Ende?
Ob diese Preissteigerungen so weitergehen? Argumente dafür und dagegen gibt es zuhauf. Da wären auf der einen Seite die Notenbanken, die für Geld satt und niedrige Zinsen sorgen. Auf der anderen Seite steht der zweigeteilte Immobilienmarkt, der durch eine rückläufige Nachfrage nach Randlagen und eine anhaltend hohe Nachfrage in Spitzenlagen auffällt.
Die Demografie sorgt zudem dafür, dass in den kommenden viel vererbt werden dürfte und damit vermutlich auch viele Immobilien auf den Markt kommen sollten. Auswirkungen auf das Preisniveau können dabei nicht ausgeschlossen werden.
Der Blick in die Vergangenheit
So rosig die Periode zwischen 2010 und 2020 auch ausschaut. Nimmt man nur die fünf Jahre davor, fallen die positiven Renditeaussichten in sich zusammen. Zwischen 2005 und 2020 liegt die Rendite nämlich genauso hoch wie für den Zeitraum von 2010 bis 2020. Die EPX-Grafik verdeutlicht das eindrucksvoll.
Die Gründe dafür sind leicht verständlich. Immobilien sind innerhalb von zehn oder 15 Jahren ohne größere Investitionen wieder zu veräußern, einfach weil die Substanz so lange hält. Bei längeren Haltedauern müssen zwangsläufig Investitionen getätigt werden, schon allein um die Substanz zu erhalten.
Das ist auch der größte Unterschied zwischen Aktien und Immobilien in dieser Betrachtung: Während hinter Aktien Unternehmen stehen, die sich im Regelfall kontinuierlich mit dem Werterhalt bzw. Wertsteigerung beschäftigen, ist dies bei Immobilien immer vom Eigentümer und dessen Geldzufluss abhängig. Eine von den Notenbanken ausgelöste Assetpreis-Inflation ist somit zwar zu beobachten, aber aus individueller Anlegersicht nicht so einfach zu handeln, wie es den Anschein hat.
Bildquelle: markteinblicke.deÄndert Corona etwas?
Schaut man auf die wirtschaftlichen Verwerfungen, die die Corona-Krise angerichtet hat, könnte man meinen, dass sich das auch bei den Immobilienpreisen niederschlägt. Ein Blick auf die Juni-Daten des bereits erwähnten EPX verdeutlichen, dass dies nicht der Fall ist.
Stefan Münter, Co-CEO der Europace AG, zeichnet bei der Veröffentlichung der EPX-Daten für die stabile Entwicklung der Hauspreise gleich mehrere Aspekte verantwortlich: „Die vergangenen Wochen haben folgendes gezeigt:
Erstens, ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt äußerst robust. Zweitens, um seine Entwicklung tiefer gehend zu beeinflussen, bedarf es längerfristiger Störungen. Und drittens, die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen. Um die anhaltend starke Preisentwicklung bei Wohnimmobilien verstehen zu können, müssen daher mehrere, vor allem auch langfristige Faktoren einbezogen werden. Der wichtigste Punkt hierbei ist nach wie vor eine wesentlich höhere Nachfrage nach privaten Wohnimmobilien, als der Markt derzeit anbieten kann.“
Stabilität des Marktes
Als weitere Gründe für die Stabilität des Marktes führt Münter außerdem steigende Singlehaushaltsauslastungen und eine längere Lebenserwartung an. Hinzu kommt auch ein Corona-abhängiger Faktor, denn die Einschränkungen des Lock-Downs und die anschließenden Verhaltensanpassungen haben bei dem ein oder anderen die Vorzüge des Eigenheims noch einmal hervorgehoben. Vor diesem Hintergrund geht Münter davon aus, dass der deutsche Wohnimmobilienmarkt bis auf weiteres stabil bleibt.
Für diese Stabilität sprechen auch die Daten von immowelt. Das Portal ist neben ImmoScout24 die erste Adresse für Immobilieninserate. In einer Zusammenstellung für das erste Halbjahr 2020 hat das Portal für die 14 größten deutschen Städte den gewünschten Kaufpreis für eine beispielhafte Wohnung mit drei Zimmern und 80 Quadratmetern im zweiten Stock ermittelt.
Eigentumswohnungen verteuern sich demnach in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 im Vergleich zum Vorjahr um bis zu einem Drittel. Die Steigerungen betreffen Altbau- (Baujahr vor 1945), Bestands- (Baujahr 1945 bis 2015) und Neubau-Objekte (Baujahr 2016 oder später) gleichermaßen. Bei Neubauten ziehen die Kaufpreise am stärksten an.
Pandemie ändert wenig
„Die Corona-Pandemie leitet auf dem Immobilienmarkt nicht das Ende des Wachstumszyklus ein. Wohneigentum ist nach wie vor sehr gefragt und in den Großstädten steigen die Preise weiter“, sagt immowelt -Chef Prof. Dr. Cai Nicolas Ziegler. „Im Neubau-Segment hält die Preisrally an, denn die hohen Kosten für Bauland und die seit Jahren steigenden Baupreise treiben das Niveau. Aber auch für bestehende Wohnungen müssen Käufer mit höheren Preisen rechnen als vor einem Jahr.“
Ähnliches hat auch Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG, zu berichten: „Die Corona-Pandemie führt kurzfristig zwar zu Verlagerungen von Kaufabschlüssen, langfristig wird sie die Wohnraumnachfrage aber nicht mindern. Seit vielen Jahren übersteigt der Bedarf an Wohnraum in vielen Städten und Regionen das knappe Immobilienangebot. Dieser fundamentale Trend wird sich auch in der aktuellen Situation nicht maßgeblich ändern, da die Gründe für den Nachfrageüberhang weiterhin bestehen bleiben.â€
Bildquelle: markteinblicke.deStrukturwandel ohne Folgen?
Ein schönes Beispiel, warum die bisherigen Jubelmeldungen aus dem Immobiliensektor mit Vorsicht zu genießen sind, liefert das Beispiel Stuttgart. Laut immowelt gab es dort im ersten Halbjahr 2020 die größten Zuwächse: Der Preis für eine Neubauwohnung stieg um 31 Prozent auf 6.827 Euro pro Quadratmeter. In der Landeshauptstadt Baden-Württembergs treiben die hohen Grundstückspreise die Kosten für Neubauten, denn Bauflächen sind durch die Kessellage sehr rar. Günstiger ist der Erwerb einer Immobilie im Bestand: Diese wird für 4.578 Euro pro Quadratmeter angeboten – aber auch das sind 14 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2019.
Schaut man dagegen auf die ökonomische Realität der Region, kommt man ins Grübeln. Als einer der Automobil-Hotspots in Deutschland ist Stuttgart direkt vom Strukturwandel der Branche betroffen. Die kritische Lage beim Autobauer Daimler mit Arbeitszeitverkürzung und Prämienstreichung ist lediglich die sichtbare Spitze des Eisbergs. Die Krise der Autobranche wird sich auch bei allen nachgelagerten Zulieferbetrieben widerspiegeln. Wichtig dabei: Corona ist hier nur ein Beschleuniger, nicht der Auslöser. Für den Immobilienmarkt heißt das: Wenn die wichtigste Branche einer Region kränkelt, kann der Preisanstieg bei Immobilien nicht ungebremst weiter gehen.
FAZIT
Die Betrachtung einer Immobilie muss vielschichtig sein. Abseits der selbstgenutzten Immobilie lohnen sich Investments aus Vermietersicht meist nur in großen Einheiten – die berühmte vermietete Eigentumswohnung ist aus Risiko- und Renditegesichtspunkten wenig sinnvoll. Interessant wird es nur, wenn gleichzeitig auf einen raschen Wiederverkauf nach steuerlich sinnvollen zehn Jahren und einen entsprechenden Wertzuwachs gesetzt wird. Nur ob dieser Wertzuwachs auch tatsächlich eintritt und am Ende in Euro und Cent realisiert werden kann, ist offen. Zumal das Klumpenrisiko einer Immobilie durch noch so hohe Ertragsaussichten nicht wett gemacht wird. Ein breitgestreutes Aktienportfolio hat am Ende eine vergleichbare Nettorendite, bei deutlich niedrigerem Risiko.
Der Omma ihr klein Häuschen
Was passiert mit einem ererbten Haus. „Der Omma ihr klein Häuschen“ ist dabei nur eine Synonym für gewaltige Vermögensumschichtungen, die jedes Jahr im Rahmen von Erbschaften geschehen. Eine Studie von Empirica nennt für den Zeitraum von 2015 bis 2024 die Summe von knapp sechs Millionen Erbschaften im Wert von 2,1 Billionen Euro. Fast jede zweite generationenübergreifende Erbschaft (2,6 Millionen) soll Immobilien enthalten, deren Wert allein sich schon auf rund 900 Mrd. Euro summiert. Man sieht, das Thema ist relevant.
Bildquelle: markteinblicke.deBleibt die Frage: Was passiert mit der Immobilie? Selbst bewohnen? Vermieten? Verkaufen? Die Erben sind inzwischen meist selbst mit Eigentum versehen, so dass die erste Option häufig entfällt – davon abgesehen, dass entsprechende Immobilien nur bedingt dem heutigen Zeitgeist und vor allem nicht der heutigen Energieeffizienz-Denke genügen. Hier kommen die beiden anderen Optionen bereits an ihre Grenzen. Für eine erfolgreiche Vermietung müssen ererbte Objekte meist saniert werden und auf den technischen Stand der Dinge gebracht werden.
Das kostet erst einmal Geld. Da liegt der Verkauf nahe. Doch will man sich emotional tatsächlich vom Haus der eigenen Eltern oder Großeltern, das vielleicht sogar schon länger im Familienbesitz war, trennen? Fühlt man sich nicht doch mit der Immobilie verbunden? Ein Verkauf würde zumindest den Tod eines geliebten Menschen durch einen Schlussstrich verarbeitbar machen. Doch ob die gewünschten Erlöse tatsächlich erreicht werden, ist offen.
Die einschlägigen Immobilienportale sind voll von abgewohnten Nachkriegsbauten. Viele passen nicht mehr in die heutige Lebenswirklichkeit und werden daher nur mit großen Preisabschlägen verkauft und anschließend teuer umgebaut oder gar gleich abgerissen und als Bauplatz für einen modernen Neubau benutzt – sofern das die örtliche Rechtslage erlaubt. Viele Bestandsviertel haben enge Bauvorschriften, so dass sich modernes Wohnen nicht so leicht in diesen Bereichen realisieren lässt.
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