Es hätte alles so schön werden können. Vonovia (WKN: A1ML7J / ISIN: DE000A1ML7J1) wollte die Deutsche Wohnen (WKN: A0HN5C / ISIN: DE000A0HN5C6) zum Preis von 18 Mrd. Euro übernehmen. Die Transaktion sollte im August abgeschlossen werden, womit Europas größter Wohnimmobilienkonzern entstanden wäre. Vonovia erhoffte sich durch den Kauf außerdem Synergien, die längerfristig die Kosten drücken und den Konzern so noch profitabler machen.
Doch es sollte auch dieses Mal wieder nicht sein. Vonovia musste am vergangenen Freitag verkünden, dass es offenbar nicht gelang, sich genügend Aktien der Deutsche Wohnen zu sichern, um die Übernahme zu stemmen. Am Montag folgte die offizielle Erklärung, dass es nicht gereicht hat.
Dies war bereits der zweite Versuch, Deutsche Wohnen zu übernehmen. Und die Erfolgsaussichten waren eigentlich gut, denn der Berliner Mitwettbewerber war diesmal mit der Transaktion einverstanden. Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn hatte nämlich seinen Aktionären ausdrücklich dazu geraten, das Übernahmeangebot anzunehmen.
Nötig für die Übernahmen wäre gewesen, dass Vonovia über 50 Prozent der Deutsche-Wohnen-Aktien erlangt. Der Meldung vom Montag zufolge wurde aber nur ein Anteil von 47,62 Prozent erzielt.
Fonds-Einfluss wird zum Problem
Nach Ansicht des Vonovia-Chefs Rolf Buch erschwert der wachsende Einfluss von Fonds bei Aktiengesellschaften Fusionen in Deutschland. Buch führte den geplatzten Zusammenschluss auf die Aktionärsstruktur der Deutsche Wohnen zurück. Ihm zufolge seien 30 Prozent der Anteile auf Hedgefonds entfallen, die auf ein höheres Angebot spekuliert hätten. Außerdem hätten Indexfonds, die zum Beispiel den Aktienindex DAX nachbilden, noch nicht ihre Anteile übertragen können.
Die zunehmende Bedeutung von Index- und Immobilienfonds macht der Meinung des Vonovia-CEOs nach solche Vorhaben schwieriger umzusetzen. Ihm zufolge wird es umso schwieriger, je mehr „passives“ Geld unter den Anteilseignern verteilt ist.
Börsengehandelte Indexfonds (ETFs) wollen einen bestimmten Aktienindex wie den DAX möglichst exakt nachbilden und erwerben dazu die entsprechenden Aktien nach Maßgabe der vom Index vorgegebenen Gewichtung. Das Problem war in diesem Fall, dass diese wichtigen Investoren ihre Aktien nicht andienen konnten, denn sie müssen bis zum Vollzug des Gebots und der Umstellung des Indexes warten, und können erst dann tätig werden. Das bedeutet, hätten die ETFs ihre Deutsche-Wohnen-Aktien Vonovia angedient, hätte der Deal auch in trockene Tücher gebracht werden können.
Spekulieren Hedgefonds auf ein höheres Gebot?
Dem Vonovia-Chef Buch zufolge scheiterte das Projekt an den Hedgefonds, weil die Indexfonds nichts tun konnten. Noch am Freitag erklärte Vonovia, nun die nächsten Schritte zu prüfen. Denkbar sei etwa, dass das Unternehmen ihre 66.057.759 Deutsche-Wohnen-Aktien (18,36 Prozent) verkauft, weitere Aktien kauft oder ein neues Angebot unterbreitet. Laut Buch hält sich der finanzielle Schaden durch die geplatzte Übernahme in Grenzen, auch deshalb, weil die von Vonovia gekauften Deutsche-Wohnen-Aktien mehr wert seien als in den Büchern stehe.
Übernahme wäre sinnvoll gewesen
Die Übernahme hätte sich als sinnvoller strategischer Schritt erweisen können. Gemeinsam hätte sich der Konzern möglicherweise besser gegen die Widerstände aus der Politik und aus der Bevölkerung zur Wehr setzen können. Dabei geht es vor allem um die Debatte über steigende Mieten in deutschen Großstädten und um den knappen Wohnraum.
Der Blick richtet sich dabei vor allem auf Berlin, wo die Deutsche Wohnen als größter Privatvermieter etwa 114.000 Wohnungen vermietet. Die Deutsche Wohnen und der noch größere Branchenkollege Vonovia, dem rund 400.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich gehören, erklärten bereits im Vorfeld, in der Hauptstadt die Mieten zu deckeln, Modernisierungsumlagen zu begrenzen, mehr Wohnraum zu schaffen und dem Land Berlin 20.000 Wohnungen zum Erwerb anzubieten. Laut dem Vonovia-Chef Buch hat das Angebot an das Land Berlin und die Mieter weiterhin Bestand.
Die Übernahme hätte einen Immobilien-Riesen mit mehr als einer halben Millionen Wohnungen kreiert. Beide Konzerne hatten erwartet, dass etwa durch die gemeinsame Verwaltung der Wohnungen und den gemeinsamen Einkauf für Modernisierungen Kosteneinsparungen von 105 Mio. Euro pro Jahr ermöglicht werden.
Die Geschäfte brummen
Die Geschäfte der Konzerne, die beide im DAX notiert sind, laufen schon seit Jahren hervorragend. In den vergangenen sechs Jahren konnte Vonovia den Umsatz im Schnitt um 17 Prozent jährlich steigern (2020: 4,1 Mrd. Euro). Der Gewinn legte sogar im Mittel um 42 Prozent pro Jahr zu (2020: 3,2 Mrd. Euro).
Im selben Zeitraum verbesserten sich die Erlöse bei Deutsche Wohnen um durchschnittlich 20 Prozent jährlich (2020: 2,8 Mrd. Euro) und der Gewinn im Schnitt um zehn Prozent pro Jahr (2020: 1,5 Mrd. Euro).
Vonovia-Aktie: Kursgewinn plus 16 Prozent jährlich
Auch was die Börsenentwicklung angeht, könnte sich ein Blick für Anleger lohnen, die ihr Depot mit einem Immobilien-Investment bestücken wollen. Der Aktienkurs der Vonovia-Aktie legte seit dem Börsengang im Jahr 2013 im Mittel um 16 Prozent jährlich zu, wobei sich bei der Aktie eine Dividendenrendite von drei Prozent und ein Kurs-Gewinn-Verhältnis von 9,5 errechnet.
Nachdem die Aktie zuletzt im Mai auf 48,60 Euro zurückgeschlagen wurde, konnte der Kurs bis Ende Juli wieder auf zeitweise 56 Euro zulegen. Die Chancen stehen gut, dass hier schon bald das Rekordhoch vom September 2020 bei 62,70 Euro in Angriff genommen wird.
Starke Entwicklung auch bei der Deutsche-Wohnen-Aktie
Bei der Deutsche Wohnen stehen beispielsweise auf Zehnjahressicht Kursgewinne von im Schnitt 16 Prozent jährlich zu Buche. Bei den Kennzahlen Dividendenrendite und Kurs-Gewinn-Verhältnis liegen die Werte bei 1,9 Prozent und 12.
Die Deutsche-Wohnen-Aktie kletterte auch getrieben durch die geplante Übernahme im Mai dieses Jahres auf ein Allzeithoch bei 52,38 Euro und notiert aktuell (51,66 Euro) nur knapp darunter. Auch hier könnten neue Rekordhochs schon in Kürze folgen.
Aktien gleichermaßen aussichtsreich
Wegen des zuletzt steilen Kursanstiegs bei Deutsche Wohnen ist hier aber kurzfristig die Rückschlagsgefahr größer. Auch die günstigere Bewertung (Kurs-Gewinn-Verhältnis) und die höhere Dividendenrendite dürften aktuell die Vonovia-Aktie noch etwas interessanter aussehen lassen. Trotzdem sind beide Aktien grundsätzlich gleichermaßen aussichtsreich.
Anleger, die auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei Vonovia setzen möchten, können mit einem Long-Zertifikat (WKN: MC90NW / ISIN: DE000MC90NW4) gehebelt von Kurssteigerungen profitieren. Wer das größere Gewinnpotenzial bei Deutsche Wohnen sieht, hat hier ebenfalls passende Long-Zertifikate (WKN: MA6U2L / ISIN: DE000MA6U2L2) zur Auswahl.
Bildquelle: Pressefoto Deutsche Wohnen
