Die Königsklasse unter den Immobilien

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Seit jeher gelten Immobilien als sichere und beliebte Geldanlage und Altersvorsorge. Wer dann noch in denkmalgeschützte vier Wände investiert, profitiert von lukrativen Steuervergünstigungen und Abschreibungen – doch es gibt auch die andere Seite, die sich jeder Interessent bei einem solchen Projekt bewusst sein sollte.

Deutschland ist und bleibt ein Land der Betongold-Liebhaber. Die Sehnsucht nach einem eigenen Zuhause ist ungebrochen: 72 Prozent der Mieter wünschen sich laut der aktuellen Wohntraumstudie des Baufinanzierers Interhyp mittlerweile eine eigene Immobilie. Vor drei Jahren waren es noch 66 Prozent.

Das freistehende Einfamilienhaus steht dabei symbolisch für Sicherheit, Freiheit, Ruhe und Idyll ganz oben auf der Wunschliste. Wollten 2018 rund 60 Prozent eine solches Domizil ihr Eigen nennen, waren es 2019 bereits 63 Prozent – 2021 waren es sogar 65 Prozent.

In Ostdeutschland gibt es zuhauf noch denkmalgeschützte Immobilien zu kaufen – wie hier in Leipzig. Bildquelle: AdobeStock_steschum

Immobilienexpertin Mirjam Mohr sieht mehrere Gründe: „Die medial diskutierten Wohntrends, wie zum Beispiel Shared-Living-Konzepte, lösen wenig Begeisterung aus und sind keine Alternative zum gewünschten Einfamilienhaus.

Auch Tiny Houses und ähnliches werden als interessant empfunden, aber für den eigenen Wohntraum sind sie nicht relevant. Den privaten Wohnraum zu verkleinern und zu teilen, scheint keine gewollte Option für die Zukunft zu sein.“

Die Menschen suchen den sicheren Rückzugsort

Im Gegenteil: Die Menschen wünschen sich laut der Studie sogar mehr Platz. 35 Quadratmeter – das ist die Zahl, die zwischen der aktuellen und der gewünschten Wohnfläche fehlen. Was laut der Befragten ebenfalls für das Einfamilienhaus spricht: In Zeiten von Corona, Abstand und Unsicherheit wird das eigene ‚Freistehende‘ als größer und sicherer empfunden. Das eigene Heim markiert den ‚festen Platz im Leben‘, die Trutzburg und den Rückzugsort. Der Garten spielt dabei im Wunschtraum eine zentrale Rolle.

Passend zur Suche nach Raum und Gestaltungsfreiheit hält der Wunsch zum Leben auf dem Land beziehungsweise dem Umland an. Aktuell wollen 44 Prozent in der Stadt leben (2019: 51 Prozent) und 56 Prozent auf dem Dorf beziehungsweise im Umland (2019: 49 Prozent). Neben der Landidylle verbindet rund jeder Zweite mit dem Umland vor allem bezahlbaren Wohnraum. Ob der Trend bestehen bleibt, wird laut Interhyp von der Entwicklung der Lagen abhängen:

„Aktuell verläuft die Aufwertung der ländlichen Regionen nicht synchron mit dem Zuzug. Staatliche infrastrukturelle Initiativen und kreative Ideen seitens der Kommunen werden in den kommenden Jahren entscheiden, ob das ländliche Leben weiterhin eine Option ist und die abgelegenen Immobilienmärkte im Fokus bleiben – oder ob die Stadt mehr Lebensqualität verspricht.“

Das Magnisviertel ist einer der ältesten Viertel der Stadt Braunschweig – mit vielen lebenswerten Fachwerkhäusern. Bildquelle: AdobeStock_ArTo

Abseits der vielen modernen Neubauten

Die besondere Art zu Wohnen bieten derweil denkmalgeschützte Immobilen und das hat für viele Menschen einen besonderen Reiz. Ob elegante Jugendstilvilla mit hohen Decken, das nette Fachwerkhäuschen aus dem 19. Jahrhundert oder etwas schräger die Loft-Wohnung in einer alten Produktionshalle – wer sich abseits der vielen modernen Neubauten mit dem Thema einlassen möchte, sollte sich mit den veränderten Rahmenbedingungen befassen.

Denkmalgeschützte Gebäude haben zwar schon viele Jahrzehnte auf dem Buckel, aber nur wegen des Alters sind sie nicht unter Denkmalschutz. Die Voraussetzungen und Kriterien für den Status regeln in Deutschland die einzelnen Bundesländer.

Welche Gebäude eine „sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz“ nach § 24 EnEV haben, legt derweil die Kommune fest. Eine entsprechende Bestätigung für Ihr Gebäude muss im Zuge der Förderantragstellung durch die jeweilige Stadt oder Gemeinde auf einem KfW-Formblatt erfolgen.

Für eine Eintragung in die Denkmalliste zählen neben Baujahr zum Beispiel auch Architektur, Seltenheitswert und bauliche Qualität. Das heißt, das auch Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden, die auf den ersten Blick nicht für jeden „denkmalwürdig“ sind, wie beispielsweise alte Fabriken, Leuchttürme, Ex-Kasernen oder gar Gefängnisse und Krankenhäuser.

Die Kosten sind nicht zu unterschätzen

So charmant es sein kann, in alten Gemäuern zu wohnen – die Kosten sollten nicht unterschätzt werden. Unter anderem sind die Instandhaltungskosten in der Regel deutlich höher als bei anderen Immobilien. Auf der anderen Seite können sich die Investition auch lohnen. Denn wer ein denkmalgeschütztes Haus kaufen möchte, profitiert von attraktiven Steuervorteilen. Für viele Immobilien-Investoren stellt daher die denkmalgeschützte Immobilien auch die Königsklasse dar – ein Sachwertinvestment mit hoher Sicherheit und meist mit höheren Mietrenditen versehen.

„Aufgrund der Förderungen und der steuerlichen Vorzüge können Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien äußerst attraktiv sein – insbesondere für Privatanleger, da diese die attraktive Nutzung der erhöhten Denkmal-AfA nutzen können“, sagt Horst Weis, Managing Director bei dem Projektentwickler Driven Investment.

die mE-KURZ-CHECKLISTE FÜR KÄUFER VON DENKMALGESCHÜTZTEN IMMOBILIEN. Bildquelle: marktEINBLICKE.de

Driven Investment entwickelt derzeit in Potsdam das „PARADOME“. Das markante Industriedenkmal wird geprägt durch eine sechseckige Halle mit einem 20 Meter hohen Schwedtler-Kuppeldach, das eine Spannweite von 48 Metern hat. Von 1899 bis 1976 wurden hier Lokomotiven gebaut. Nun soll nach Sanierung und Erweiterung ein moderner Bürostandort entstehen. Doch zu viel Romantik sollten Denkmal-Fans auch nicht haben.

„Denkmalschutz macht ein Investment und eine Entwicklung komplizierter. Hier muss man genau prüfen, worauf man sich einlässt – vor allem ein Austausch mit den zuständigen Behörden ist zwingend notwendig“, ergänzt Weis. „Denkmal ist nicht gleich Denkmal. Eine zu erhaltende Fassade ist ein Thema – die Restaurierung eines Voll-Denkmals hingegen ist aufgrund der deutlich intensiveren Abstimmung aller Details ein ganz anderes.“

Das Thema Restaurierung bringt noch einen anderen Aspekt mit sich: „Man sollte nicht vergessen, dass Baumaßnahmen an einem denkmalgeschützten Objekt besondere Anforderungen an die Fähigkeiten der Handwerker stellen können. Derartige Experten zu finden ist gerade in der heutigen Zeit, in der gute Handwerker eine begehrte Mangelware sind, keine Selbstverständlichkeit“, berichtet Projektentwickler Weis.

Ein Sachwert mit besonderem Charme

Dennoch sind Denkmalschutz-Immobilien unterm Strich ein lohnendes Projekt. „Denkmäler spielen schon seit Jahrzenten eine besondere Rolle auf dem Immobilienmarkt: Sie sind ein Sachwert mit besonderem Charme, der hohe Steuervorteile mit sich bringt“, bringt Jens R. Rautenberg die Vorzüge auf den Punkt.

Rautenberg muss es wissen, er ist Geschäftsführer des Analysehauses Conversio, das für Finanzdienstleister Immobilienprojekte und Bauträger begutachtet. Der Experte schränkt aber auch gleichzeitig ein:

„Eine Denkmalimmobilie zu kaufen, ist steuerlich nur sinnvoll, wenn sie noch unsaniert ist“.

Wer in denkmalgeschützte Immobilien investiert, sollte den Kostenfaktor nicht aus dem Auge verlieren. Bildquelle: Adobe_Stock_fotomek

Denn nur die Wiederherstellung des Ursprungszustandes beziehungsweise eine Kernsanierung würden dem Käufer eine Steuerersparnis bescheren, die die Mehrkosten einer Denkmal-Sanierung mehr als wettmacht. „Die Sanierungskosten eines Denkmals sind im Durchschnitt ungefähr zehn Prozent höher als ein Neubau. Die Höhe der Steuerabschreibung ist dann dafür entscheidend, ob sich das Projekt rentiert. Ist die Sanierung bzw. der Kaufpreis zu teuer, gehen die Steuervorteile für die Mehrkosten drauf“, warnt Rautenberg.

Wer eine herkömmliche Immobilie sanieren will, tut dies einfach. Bei der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie kann der Bauträger nur in Absprache mit dem zuständigen Denkmalpfleger des Amtes für Denkmalpflege eine Sanierung durchführen. Das Amt muss jeden einzelnen Sanierungsschritt und jede Maßnahme genehmigen. „Das ist oft, als würden zwei Welten aufeinandertreffen. Es werden Verhandlungen geführt wie auf einem Basar, bis ein Maßnahmenpaket beschlossen wird“, hat Rautenberg beobachtet. „Wer ein Denkmal saniert, sollte Erfahrung mit diesen Gesprächen haben.“

Das Thema Energieeffizienz ist ein Problem

Ein wichtiges Thema in der heutigen Zeit ist die Energiewende, und damit verbunden die Energieeffizienz. Nachhaltigkeit ist laut des GfK Nachhaltigkeitsindex für die Deutschen nach wie vor ein wichtiges Thema. Doch ob Solaranlage, Wärmepumpe oder eine Biomasse-Anlage – so einfach sind diese umweltfreundliche Alternativen zur Energieversorgung nicht mit einem alten Gebäude zu vereinbaren. Das Thema Energieeffizienz ist laut Weis problematisch.

„Im Denkmal sind der Brand-, Schall- und Wärmeschutz in der Regel nicht auf Neubauniveau möglich. Dafür gibt es besonders dicke Mauern.“

Wer sich doch durch den Dschungel an Sanierungs-Vorschriften und -Vorgaben durchkämpft, kann auf die Hilfe der staatliche Förderbank KfW bauen. Diese bietet seit ein paar Jahren für Denkmalgeschützte Immobilien vereinfachte Fördervoraussetzungen an. Doch es ist Vorsicht geboten.

„Abhängig ist eine Förderung im Programm KfW-Effizienzhaus Denkmal von der Gebäudenutzung: Die Förderung gilt für Wohngebäude und beheizte Gebäude, die zu Wohnzwecken umgenutzt werden (z. B. Industriedenk- male). In Gebäuden mit verschiedenen Nutzungen (z. B. einem Wohn- und Geschäftshaus) wird nur der Wohnanteil gefördert. Ebenfalls gefördert werden Wohn-, Alten- und Pflegeheime“, heißt es im kleinen Praxisleitfaden für die energetische Sanierung historischer Gebäude des Bundeswirtschaftsministeriums.

In dem Programm KfW-Effizienzhaus Denkmal wurden die technischen Mindestanforderungen, die für eine Förderung erfüllt sein müssen, an typische Denkmal-Gebäude angepasst. Durch dieses Konzept können demnach auch die Eigentümer von Baudenkmälern von zinsgünstigen Förderkrediten profitieren. Die KfW unterstützt dabei Komplettsanierungen mit Darlehen bis zu 100.000 Euro und Teilsanierungen bis zu 50.000 Euro.

Wer eine Immobilie will, muss vielfach in den Osten

Wohl dem, der noch eine Denkmalgeschützte Immobilie findet. „Im Denkmalbereich ist der Immobilienmarkt noch enger. Es sind kaum noch unsanierte Häuser auffindbar.“ Bauträger sind daher nur noch selten in Westdeutschland aktiv, die meisten sanierungsbedürftigen Denkmalimmobilien sind in den neuen Bundesländern, berichtet Rautenberg.

Ein Argument für ein Investment in denkmalgeschützte vier Wände ist der steuerliche Aspekt. Denn absetzungsfähige Ausgaben werden am Jahresende bei der Steuererklärung einfach addiert und vom jährlichen Brutto-Einkommen abgezogen. Der neue, geringere Einkommensbetrag wird nun für die Berechnung des tatsächlich fälligen Steuerbetrags verwendet.

Wird entsprechend ein Objekt vermietet, kann der Eigentümer in den ersten acht Jahren nach dem Kauf jeweils neun Prozent und in den darauffolgenden vier Jahres jeweils sieben Prozent der Sanierungs- und Modernisierungskosten steuerlich absetzen. Unterm Strich bedeutet dies, dass alle Instandhaltungskosten vom Eigentümer zwar sofort gezahlt werden müssen, diese aber in den ersten zwölf Jahre nach dem Kauf schrittweise vollständig von der Steuer abgesetzt werden können. Nach den ersten zwölf Jahren ist das Recht auf Steuerminderung dann jedoch passe.

Eine Traum oder? Die Häuser im Seeheilbad Bansin auf der Insel Usedom. Die alten Villen sind begehrte Immobilien. Bildquelle: AdobeStock_-J2P

Es lebe die Doppelförderung

Wer das Denkmal-Objekt vermietet kommt in den Genuss der Doppelförderung. Denn zusätzlich zur Denkmal-AfA profitieren Vermieter auch von der AfA für reguläre Kapitalanlagen, die die Abnutzung der Altbausubstanz einkalkuliert. Vermieter können dann neben diesen auch die Anschaffungskosten der Immobilie von der Steuer abschreiben. An dieser Stelle hat Experte Rautenberg einmal mehr einen Rat:

„Wenn ein Objekt mit einer Afa von beispielsweise 70 Prozent beworben wird, sollte Kaufinteressenten klar sein, dass es sich dabei nur um einen Prognosewert handelt. Es ist dann gut möglich, dass der Anteil der förderfähigen Kosten in der Realität nur 50 Prozent erreicht. Auch in Verträgen stellt das steuerliche Ziel keine Garantie dar. Deshalb ist es sehr wichtig, Denkmäler nur von erfahrenen Bauträgern zu kaufen.“

Um vom Steuerbonus auch wirklich profitieren zu können, muss das Verhältnis zwischen Mieteinnahme und Kaufpreis stimmen. Man sollte als Investor „nicht mehr als das 24-fache der jährlichen Mieteinnahme als Kaufpreis für steuerbegünstigte Denkmalobjekt zahlen“, heißt es bei Immobilienscout24.

mE-Fazit

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie sein Eigen nennt, hat viele finanzielle Vorteile. Als Eigentümer, der diese selbst nutzt, oder diese vermietet. „Mit einem normalen Mietobjekt erzielt ein Vermieter aufgrund der hohen Kaufpreise nur etwa zwischen zwei und 2,5 Prozent Rendite. Bei einer Denkmalimmobilie kommt noch der Steuervorteil hinzu. Das ist unter Renditeaspekten unschlagbar“, so Rautenberg.

Auf der anderen Seite sollte man sich bewusst sein, dass neben den Rechten auch die lieben Pflichten gibt. Diese sehen vor, dass der Eigentümer die Immobilie nicht nur instand setzen muss, sondern dieses auch so modernisieren muss, dass der historische Charakter bewahrt wird.

In der Praxis heißt das beispielsweise: Beim Dachstuhl erneuern, bei Türen und Fenster ersetzen und vergrößern, beim Tausch der Bodenbeläge oder bei der Modernisierung der Sanitäranlagen – bei allem spricht das Denkmalschutzamt mit und jede Menge Papierkram gehört zum Alltag. Am Ende heißt es dann oftmals nur hoffen, dass es genehmigt wird. Ohne einen Experten sollte ein solches Projekt nicht angegangen werden.

Das Bundeswirtschaftsministerium hat einen kleinen Praxisleitfaden für die energetische Sanierung historischer Gebäude herausgegeben – das Dokument finden Sie hier.

Bildquelle: Pixabay / PIRO4D/ und andere