So wohnt Deutschland im Alter

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Ein Investment im Bereich von Pflegeheimen, quasi Wohnen und Geldanlage in einem? Diese Frage stellen sich wohl nur sehr wenige private Investoren, wenn es darum geht, wie der persönliche Vermögensaufbau und die eigene Altersvorsorge aussehen sollen. Dabei ist das Thema spannend und aktueller denn je.

Deutschland wird älter, der demografische Wandel ist in Europas Mitte längst angekommen. Die sinkende Zahl der Menschen im jüngeren Alter und die gleichzeitig steigende Zahl älterer Menschen verschieben den demografischen Rahmen deutlich, wie Zahlen des statistischen Bundesamts belegen.

Jede zweite Person in Deutschland ist heute älter als 45 und jede fünfte Person älter als 66 Jahre. Damit einhergehend wird sich Deutschland in den kommenden Jahren mit einem Problem auseinandersetzen müssen – einem Pflegenotstand in bisher nicht gekannter Art und Weise.

Deutschland steuert auf den Pflegenotstand zu

Die aktuellste Studie zu diesem Thema stammt von Dezember des vergangenen Jahres. Der Pflegenotstand in Deutschland wird nach den Hochrechnungen der Barmer, eine der größten gesetzlichen Krankenversicherungen Deutschlands, brisanter steigen als bisher angenommen.

Deutschland steuert auf Pflegenotstand zu.  Bildquelle: Pixabay/Carola68

Demnach sollen bis zum Jahr 2030 – bei konservativen Annahmen – mehr als 180.000 Pflegekräfte fehlen. Auch weil es in acht Jahren dann mit insgesamt rund sechs Millionen Pflegebedürftigen über eine Million Betroffene mehr geben wird als bisher angenommen, so der aktuelle Pflegereport der Barmer. Zudem wird es insgesamt eine Million Menschen vollstationär und 1,17 Millionen durch ambulante Pflegedienste versorgte Menschen geben.

Dies entspricht einem Anstieg um gut 200.000 Betroffene (+26 Prozent) in Pflegeheimen und 165.000 Personen, die ambulant versorgt werden (+16 Prozent).

„Angesichts der steigenden Zahl Pflegebedürftiger und der bereits heute großen Zahl an fehlenden Pflegekräften ist Deutschland auf dem besten Wege, in einen dramatischen Pflegenotstand zu geraten.” Barmer-Chef Christoph Straub.

Preise für Pflegeheime steigen rasant

Unterm Strich untermauert der Pflegereport der Barmer die Situation am Immobilienmarkt und dessen Renditen: „Die Preise für Pflegeheime sind in den vergangenen drei Jahren um zwei bis drei Jahresmieten gestiegen.

Heute wird selbst für ein zwanzig Jahre altes Heim oft das 22-fache der Jahresmiete verlangt, was in unseren Augen allenfalls für ein neues Objekt in bester Lage angemessen ist, wobei wir vor dem Hintergrund der aktuellen Marktsituation inzwischen wieder mit einer Entspannung der Preise rechnen“, sagt Jens Nagel, Geschäftsführer Hemsö Deutschland, einem der führenden privaten Eigentümer von Sozialimmobilien in Skandinavien und Deutschland.

Gewohntes Umfeld vs. Optimale Pflegebedingungen

„Verständlicherweise wünschen sich viele Menschen im Alter den Verbleib im bisherigen Umfeld. Aber die Pflege durch Angehörige im eigenen Zuhause wird zwangsweise abnehmen, da die Menschen einerseits weniger Kinder haben und diese häufiger weiter entfernt wohnen und da es andererseits auch immer mehr Singles gibt, die folglich nicht von einem Partner oder einer Partnerin gepflegt werden können“, erklärt Gerald Klinck, Finanzchef der Cureus GmbH, einem erfahrenen Bestandshalter von stationären Pflegeimmobilien in Deutschland, der für sein eigenes Portfolio neu baut.

Hinzukommt: „Auch eine ambulante Pflege ist bei höheren Pflegegraden oft nicht mehr möglich und angesichts des Mangels an Pflegefachkräften ist es sinnvoll, die vorhandenen personellen Kapazitäten möglichst effizient einzusetzen und zu bündeln, indem möglichst viele der zu Pflegenden an einem Ort, beispielsweise dem Pflegeheim, leben“ so Klinck weiter.

Gesetzliche Bedingungen erschweren Neubau von Pflegeheimen

Doch die alternde Gesellschaft steckt in einem Dilemma: Die Errichtung neuer Pflegeplätze bei der derzeitigen Bautätigkeit und -geschwindigkeit kann nicht mit der wachsenden Nachfrage Schritt halten. „Zusätzlich erschweren die starke Fragmentierung des Marktes sowie bundes- weit unterschiedliche, gesetzliche Anforderungen eine Forcierung der Neubauaktivitäten“, heißt es in einer Marktanalyse von Bulwiengesa im Auftrag von Cureus, einem Spezialisten für Systempflegeimmobilien.

„Es ist heute viel schwieriger, einen Pflegeplatz zu finden, als vor zehn Jahren. In unseren Einrichtungen gibt es keinen strukturellen Leerstand. Wenn ein Heim nicht voll belegt ist, liegt das nicht an mangelnder Nachfrage, sondern an fehlendem Personal.”
Jens Nagel, Geschäftsführer Hemsö Deutschland

Gebaut wird viel, doch es gibt weiterhin zu wenige Pflegeimmobilien in Deutschland. (Bildquelle: Cureus/Martin Rohrmann)

Grundstückmangel behindert Bau von Pflegeimmobilien

Entsprechend sind im Markt für Pflegeimmobilien wichtige Parameter zum Bau und Betrieb von stationären Pflegeeinrichtungen vorhanden: Eine aktuell und zukünftige hohe Nachfrage, Angebotsdefizite und steigende Bedarf. „Es spricht vieles dafür, dass der Bedarf an stationären Pflegeplätzen in Pflegeheimen ansteigen wird – gleichzeitig sind die bestehenden Kapazitäten schon jetzt fast vollkommen ausgeschöpft. Auch der Neubau kommt kaum hinterher“, berichtet Klinck weiter.

Das liege nicht allein an den steigenden Baukosten und begrenzten Baukapazitäten, auch wenn diese natürlich auch eine Rolle spielen. Vielmehr ist die Hauptherausforderung der Mangel an geeigneten Baugrundstücken. „Vielerorts können sich andere Nutzungskonzepte, wie beispielsweise klassisches Wohnen oder Gewerbeansiedlungen, gegenüber Pflegeheimen stärker durchsetzen – einfach, weil die finanziellen Möglichkeiten bei Pflegeheimen begrenzter sind.“

Hoher Wohnstandard bei Pflegeheimen

Dennoch bieten moderne Pflegeheime laut Klinck mittlerweile einen sehr guten Wohnstandard, „der Meilenweit von dem Niveau 50 Jahre alter Altersheime entfernt ist“:

Bodentiefe Fenster, moderne Toiletten und Bäder, großzügige Außenanlagen und der Einbau von Vollküchen sorgen für eine hohe Lebensqualität. „Gleichzeitig sorgen Angebote wie Restaurants, die auch für Externe, wie beispielsweise Menschen aus der Nachbarschaft, zur Verfügung stehen, für eine gute Inklusion“, so Klinck.

Die Senioren-Residenz von Cureus in Bochum-Riemke. (Blldquelle: Cureus/Christian Bierwagen)

Doch nicht nur der Bedarf an Pflegeheimen und Plätzen in diesen ist groß. Auch der Bedarf an Senioren-Wohnungen ist immens, berichtet Felix von Braun, Vorstand der DPF AG, einem Spezialisten für „Wohnen im Alter“. In Deutschland gibt es demnach circa neun Millionen Haushalte mit Personen über 70 Jahren, denen lediglich 300.000 Wohneinheiten im Segment ‚Service-Wohnen‘ zur Verfügung stehen. „Bedarfsdeckend wäre allerdings ein Versorgungsgrad von etwa zehn Prozent.

Daraus ergibt sich eine Lücke von 600.000 Service-Wohnungen, die schon jetzt fehlen“, sagt der DPF-Vorstandschef. Der Bestand an Premium-Service-Wohnungen liege derzeit bei etwa 32.000 Einheiten, die allesamt voll belegt seien. „Wir sehen hier den Bedarf bei weiteren 100 Häusern im Premiumsegment. Allein bei uns gibt es jahrelange Wartelisten“, so von Braun.

Entwicklung zu luxuriösem Leben im Alter

Das Ganze ist für die Kunden nicht billig – weil viele Senioren-Residenzen einen hohen Standard haben, der nicht selten einem Fünf-Sterne-Hotel entspricht, Restaurant, Schwimmbad und eine Bibliothek beinhalten und sich oftmals in zentralen Stadtteillagen befinden. Auch hier gilt: Lage, Lage, Lage.

In einer DPF-Residenz in München zahlen Kunden für eine 2-Zimmer-Wohnung „im Schnitt 5.000 Euro im Monat, hier handelt es sich um ein Residenzentgelt, welches neben der Bruttowarmmiete auch eine Servicepauschale beispielsweise für ein tägliches 3-Gang-Menü oder die wöchentliche Wohnungsreinigung enthält“, erklärt von Braun.

Eine luxuriöse Penthouse-Wohnung mit bis zu 140 Quadratmeter kostet circa 13.000 Euro im Monat. Wohl dem, der frühzeitig mit der Altersvorsorge und dem persönlichen Vermögensaufbau angefangen hat, um den Lebensabend so entspannt genießen zu können.

mE-Fazit

Die demografische Entwicklung bringt im Immobilienbereich aussichtsreiche Investments hervor. Neben den eigenen vier Wänden als Betongold dürften Pflegeimmobilien als Anlageobjekt immer mehr entdeckt werden und solide Renditen einbringen – und zusätzlich  das Wissen, dass man selbst für das Alter einen Platz schon gefunden und sicher hat.

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