Wohnen 2022: Wo lohnt sich kaufen, wo mieten?

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Seit Jahren steigen die Wohnkostenpreise in Deutschland sowohl für Mieter als auch für Käufer. Das Hamburgische WeltWirtschftsInstitut (HWWI) hat für den aktuellen Postbank Wohnatlas durchgerechnet, wie hoch die Einkommensanteile sind, die in den einzelnen Regionen durchschnittlich für die Nettokaltmiete beziehungsweise die Kreditanzahlung nötig sind. Als Basis wurde eine 70-Quadratmeter-Wohnung genommen.

Die Faustformel für die Immobilien-Finanzierung

Eine Faustformel besagt, dass Wohnen sollte nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommen in Anspruch nehmen. Auf Grund der aktuell steigenden und schon gestiegenen Wohnebenkosten, sollte sich der Mieter oder Käufer im Moment sogar eher an der 25 Prozent-Linie orientieren.

Der Wohnatlas zeigt, dass im Jahr 2021 in 367 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen Durchschnittshaushalt finanzierbar gewesen wäre. Im Jahr 2020 waren es sogar noch 378 Kreise und Städte.

Finanzierungskosten schwanken je nach Region

„Die HWWI-Modellrechnung zeigt aber auch, dass sich jenseits der Metropolen besonders für Käufer, die ihre Immobilie selbst bewohnen wollen, ein genauerer Blick lohnt. Es lassen sich weiterhin Eigentumswohnungen finden, deren Finanzierung günstiger ist als die Miete. In mehr als jeder vierten Region waren 2021 Eigentümer gegenüber Mieter finanziell im Vorteil“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

Jeder fünfte deutsche Haushalt lebt in einer der 111 Regionen, in denen weniger als 12,5 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens ausreichen, um die laufende Kreditzahlung für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zu finanzieren. Demgegenüber müssen Immobilieneigentümer in zwölf Regionen mehr als 30 Prozent des durchschnittlichen regionalen Haushaltseinkommens für die laufenden Kreditzahlungen ausgeben. Darunter fallen die Großstädte München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Potsdam, Freiburg und Heidelberg. Spitzenreiter ist mit 46,3 Prozent allerdings der Landkreis Nordfriesland, zu dem auch die Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt gehören.

Einkommensbelastungen für Immobilienkäufer steigen

Bei den Nettokaltmieten bleibt die anteilige durchschnittliche Einkommensbelastung mit Ausnahme der bayerischen Landeshauptstadt München mit 26,8 Prozent unterhalb der 25-Prozent-Schwelle.

Allerdings kommen sie dieser in Freiburg, Heidelberg und Frankfurt mit mindestens 24 Prozent schon relativ nah. In Berlin hat sich der Einkommensanteil für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 23,4 Prozent erhöht.

„Auch im dritten Jahr der Pandemie ist Wohneigentum weiter hoch gefragt. Die Kaufpreise stiegen im vergangenen Jahr wieder deutlich stärker als die Mietpreise“, sagt Eva Grunwald. Ein Ende des generellen Immobilienbooms sei noch nicht in Sicht, die Anzeichen dafür mehrten sich jedoch in einigen Regionen.

Grunwald erklärt: „Wer sich zum Kauf entschließt, muss in der Regel höhere monatliche Einkommensbelastungen hinnehmen als in der Vergangenheit. Dazu können Inflation, höhere Energiekosten oder Pandemie-Folgen zusätzliche Ausgaben verursachen oder es kann sich die Einnahmesituation ändern. Interessenten sollten genau prüfen, ob sie die Finanzierung langfristig auch dann noch stemmen können, wenn sich ihre finanzielle Situation ändern sollte.“

Wohnatlas: Die Preis-Problematik der “Big 7”

Die auseinanderlaufenden Preisentwicklungen bei den Nettokaltmieten und den Immobilienpreisen fallen in den Ballungsräumen besonders ins Auge: In den Big 7 geht die Schere zwischen den Einkommensbelastungen durch Mieten oder Kaufen immer weiter auf. Während der Anteil des Einkommens für die Nettokaltmiete in den größten sieben deutschen Städten 2021 im Durchschnitt um 0,2 Prozentpunkte auf 22,7 Prozent sank, stieg die Belastung durch die Finanzierung von Wohneigentum nochmals deutlich an.

34,3 Prozent ihres verfügbaren Einkommens mussten Durchschnittskäufer in den Big 7 für die monatliche Ratenzahlung einer Eigentumswohnung im vergangenen Jahr im Schnitt einplanen. Im Vorjahr lag der Anteil noch bei 31,6 Prozent.

In die Finanzierung von 70 Quadratmetern Wohneigentum aus dem Bestand flossen laut Modellrechnung in München 2021 im Schnitt 44 Prozent des durchschnittlichen örtlichen Haushaltseinkommens — obwohl die Münchener über die höchsten regionalen Haushaltseinkommen unter den Big Seven verfügen. Berlin folgt mit 38,8 Prozent vor Hamburg und Frankfurt mit 36,3 Prozent und 35,6 Prozent. Den fünften Platz belegt Düsseldorf. Die Stadt am Rhein hatte im Vorjahr noch die letzte Position unter den Big 7 eingenommen. Diese besetzt jetzt Stuttgart mit 28 Prozent.

Damit verbleiben einem durchschnittlichen Käufer in der baden-württembergischen Landeshauptstadt 16 Prozent mehr an Haushaltseinkommen als einem Immobilienbesitzer in der bayerischen Landeshauptstadt München nach Kauf einer 70-qm-Wohnung.

Datenquelle: MB Research, VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI, Bildquelle: marktEINBLICKE

Besonders groß fallen die Unterschiede zwischen Kauf- und Mietbelastung in München aus. Mieter mussten in der bayerischen Hauptstadt durchschnittlich rund 27 Prozent ihres Einkommens für die Nettokaltmiete aufbringen. Für Käufer stieg der Anteil auf 44 Prozent – also 17 Prozentpunkte mehr. In Berlin und Hamburg betrugen die Abstände 15,4 und 14,8 Prozentpunkte.

Wohn-Eigentum bedeutet auch Vermögensaufbau

Allerdings ist es selbstverständlich kein Ausschlusskriterium für einen Kauf, wenn die Kosten für die Kredite mehr Einkommen binden als die Miete. „Eigentümer betreiben im Gegensatz zu Mieter einen Vermögensaufbau. Das rechtfertigt in vielen Fällen einen Aufpreis“, sagt Postbank-Expertin Grunwald. „Immobilienbesitz ist immer auch eine Absicherung für das Alter und macht zudem unabhängig von künftigen Mietpreissteigerungen.“

Nehmen Kaufinteressierte einen geringen Zuschlag für den Eigentumserwerb von höchstens fünf Prozentpunkten gegenüber der Miete in Kauf, kommen laut Postbank Wohnatlas neben den bereits genannten 114 Regionen weitere 220 Regionen in Frage. Viele davon sind in Bayern und Baden-Württemberg, aber auch in Nordrhein-Westfalen (NRW) und Rheinland-Pfalz.

Kaufpreisvorteile überwiegend in Nordrhein-Westfalen

Jenseits der Big Seven finden sich 14 Großstädte, in denen Käufer gegenüber Mietern einen leichten Vorteil haben. Im Vorjahr waren es noch 25. Wer in Gelsenkirchen, Herne und Bremerhaven den Schritt von der Miete ins Wohneigentum wagt, hat einen Einkommensvorteil von mindestens zwei Prozentpunkten.

In Duisburg, Oberhausen und Salzgitter beträgt er durchschnittlich mehr als einen Prozentpunkt. 11 der 14 Großstädte mit Einkommensvorteilen beim Kauf gegenüber der Miete liegen in Nordrhein-Westfalen. Die weiteren sind: Hagen, Hamm, Bochum, Wuppertal, Krefeld, Mönchengladbach und Bottrop.

Datenquelle: MB Research, VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI / Bildquelle: martktEINBLICKE

„Nach Kauf eines Eigenheims geringere Ausgaben als bei einer Mietzahlung zu haben, klingt verlockend. Doch eine Kaufentscheidung sollte nie nur vom Vergleich der Einkommensbelastungen abhängig gemacht werden“, sagt Grunwald.

„Der Wohnatlas liefert Kaufinteressierten zwar wichtige Hinweise für die Entscheidungsfindung, es sollten jedoch möglichst viele weitere Faktoren berücksichtigt werden. Denn eine ebenso große Rolle spielt die individuelle Lebensplanung und die persönliche finanzielle Situation. Zudem ist jedes Kaufobjekt verschieden ausgestattet. Energetischer Standard, Renovierungsbedarf und Unterhaltungskosten können stark unterschiedlich sein.“

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