So steht´s um die Immobilienfinanzierung

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Häuslebauer können in Deutschland ein bisschen durchatmen. Nachdem die Immobilienpreise im ersten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahresquartal mit einem Plus von rund 14 Prozent überproportional gestiegen waren, kann nun ein Abflachen des Preisanstiegs beobachtet werden. Dies geht aus einer Auswertung von Interhyp, Deutschlands größtem Vermittler für private Baufinanzierungen, hervor.

In der Betrachtung des gesamten ersten Halbjahres 2022 gegenüber dem Vorjahreshalbjahr sind demnach die Preise zwar noch um rund 11 Prozent gestiegen. Im zweiten Quartal 2022 liegt der Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal aber nur bei 7,6 Prozent – und gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres ist sogar ein kleiner Preisrückgang von knapp einem Prozent zu verzeichnen, so Interhyp. „Die im ersten Halbjahr stark gestiegenen Bauzinsen haben auf die Leistbarkeit gedrückt“, sagt Jörg Utecht, Interhyp-Vorstandschef.

Der Leitzinsanstieg zeigt seine Wirkung

Der Zinsanstieg habe zunächst zu einer stärkeren Nachfrage nach Immobilien geführt. „Viele wollten sich ihr Kaufvorhaben noch zu günstigen Zinsen sichern. Aber mit den steigenden Zinsen haben mehr Menschen neu kalkuliert, sind bei der Immobilie Kompromisse eingegangen oder haben vom Immobilienkauf vorerst Abstand genommen,“ so Utecht weiter. Momentan sieht Interhyp neue Chancen für Käuferinnen und Käufer, denn im Juli haben die Zinsen um mehr als einen halben Prozentpunkt nachgelassen.

Aktuell wird für eine zehnjährige Baufinanzierung laut Biallo-Baugeld-Index ein durchschnittlicher Effektivzins von 2,87 Prozent pro Jahr aufgerufen (Stand: 3. August 2022). Bei 15- und 20-jähriger Zinsbindung belaufen sich die Durchschnittszinsen auf 3,17 respektive 3,25 Prozent. Zum Vergleich:

Anfang Juli markierte der Biallo-Baugeld-Index für die genannten Laufzeiten noch ein Zehnjahreshoch bei 3,26 (zehn Jahre), 3,52 (15 Jahre) und 3,69 Prozent (20 Jahre).

Die Kalkulation der eigenen Immobilie sollte zu jeder Zeit stimmen. Bildquelle: Shutterstock

Der Baufinanzierungsvergleich von biallo.de zeigt, dass die Top-Anbieter den Marktdurchschnitt um bis zu 60 Basispunkte schlagen können. Dazu zählen Banken wie Santander und Degussa Bank oder der Finanzmakler Dr. Klein, die für eine zehnjährige Baufinanzierung aktuell 2,32 bis 2,40 Prozent effektiv pro Jahr aufrufen. Interhyp-Chef Utrecht bestätigt dies:

„Das momentane Zwischentief beim Zins und die zunehmende Verhandlungsbereitschaft von Verkäufern und Maklern bietet jetzt wieder mehr Spielraum für die Finanzierung eines Kaufs.“

Die Vorsicht gewinnt bei den Häuslebauern die Oberhand

Auch die Marktdaten des Baufinanzierungsberaters Hüttig & Rompf zeigen auf, dass die „viel besprochene Zeitenwende nun vollends am Immobilienmarkt Bahn“ breche. Als Reaktion auf den Zinsschock versuchten laut Hüttig & Rompf insbesondere Eigennutzer vermehrt, sich im Beobachtungszeitraum eine Immobilienfinanzierung mit noch tragbaren Zinsen zu sichern und einem weiteren Zinsanstieg vorzubeugen.

Die Nachfrage von Eigennutzern nach Finanzierungen für Einfamilienhäuser stieg demnach im zweiten Quartal um knapp sechs Prozentpunkte an, für Doppelhaushälften um rund zwei Prozentpunkte, so die Marktdaten von Hüttig & Rompf.

Interessant sind auch diese Daten von Interhyp: Der durchschnittliche Preis für eine finanzierte Immobilie zum Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten liegt im ersten Halbjahr 2022 bei rund 538.000 Euro und damit rund 11 Prozent über dem Vorjahreshalbjahr, als die Durchschnittskosten für den Immobilienerwerb noch bei 485.000 Euro lagen, so Interhyp.

„Der genauere Blick auf das Halbjahr zeigt aber, dass vor allem im ersten Quartal ein starker Anstieg stattgefunden hat (plus rund 14 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2021 mit 473.000 Euro) und der Anstieg im zweiten Quartal deutlich kleiner ausfällt (plus 7,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2021 mit 497.000 Euro).“

Im Vergleich des zweiten mit dem ersten Quartal 2022 sieht Interhyp sogar eine Preisstagnation beziehungsweise einen kleinen Rückgang von knapp einem Prozent. Denn im ersten Quartal lag der Durchschnittspreis bei 540.000 Euro, im zweiten bei 535.000 Euro.

Eine eigene Immobilie ist für viele Familien ein Traum. Im aktuellen Umfeld werden Darlehensnehmer aber vorsichtiger. Bildquelle: iStock

Jörg Utecht: „Im Vergleich mit den Vorjahreszeiträumen sehen wir im gesamtdeutschen Durchschnitt immer noch Preiszuwächse. Doch die aktuellen Preiskorrekturen lassen vermuten, dass der Preisanstieg im Jahresverlauf im Vergleich zum Vorjahr weiter abflachen wird und wir am Ende des Jahres einen geringeren Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr sehen werden als 2021 und 2020“. Zum Vergleich:

In den beiden vergangenen Jahren waren die durchschnittlichen Preise für den Immobilienerwerb laut Interhyp jeweils um rund zehn Prozent gestiegen. Seit dem Jahr 2012 haben die Preise um fast 85 Prozent zugenommen.

Es kommt schon zu Preiskorrekturen in Großstädten

Interhyp hat derweil sechs Großstädte genauer betrachtet. Im Vergleich des ersten Halbjahrs 2022 mit dem ersten Halbjahr 2021 ist in allen Großstädten zwar auch noch ein deutliches Plus zu verzeichnen.

Betrachtet man allerdings nur das zweite Quartal 2022, so sind gegenüber dem ersten Quartal 2022 in allen Städten außer in Frankfurt Preisrückgänge zu verzeichnen und auch dort liegt das Plus nur bei 0,3 Prozent. Der größte Rückgang ist in Leipzig zu verzeichnen mit 7,2 Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2021 sind in drei Städten Preisrückgänge zu verzeichnen:

In München, Köln und Leipzig. In München um 2,4 Prozent auf 894.000 Euro, in Köln sogar um 7,9 Prozent auf 568.000 Euro und in Leipzig immerhin noch um 1,1 Prozent auf 350.000 Euro. Dagegen waren in Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg auch im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahresquartal noch deutliche Preiszuwächse zu beobachten.

Kreditnehmer setzen auf noch mehr auf Sicherheit

Zudem beobachten alle Marktexperten eines: Immobilien-Darlehensnehmer achten zum aktuellen Zeitpunkt noch mehr als in früheren Jahren darauf, die Finanzierung langfristig abzusichern.

Im ersten Halbjahr 2021 lag laut Internhyp die durchschnittliche Zinsbindung bei 13,2 Jahren und jetzt, im ersten Halbjahr 2022 ist sie auf 14,1 Jahre gestiegen. „Vor zehn Jahren lag die Zinsbindung noch bei weniger als 12 Jahren. Heute liegt sie bei über 14 Jahren. Das zeigt, dass Menschen in Zukunft eher von steigenden Zinsen ausgehen und sich die derzeitigen Niveaus lange sichern möchten“, so Utrecht.

Auch Hüttig & Rompf-Kunden versuchten als Reaktion auf den Zinsschock vermehrt, sich im Beobachtungszeitraum eine Immobilienfinanzierung mit noch tragbaren Zinsen zu sichern und einem weiteren Zinsanstieg vorzubeugen.

Die Nachfrage von Eigennutzern nach Finanzierungen für Einfamilienhäuser stieg im zweiten Quartal um knapp sechs Prozentpunkte an, für Doppelhaushälften um rund zwei Prozentpunkte.

Bei den Festschreibungen ergab sich ein Trend hin zu längeren Laufzeiten von 15 und 20 Jahren, so Hüttig & Rompf. Dabei wurden Finanzierungen für Bestandobjekte im Alter von 20 Jahren und mehr stärker nachgefragt (plus acht Prozentpunkte ggü. dem Vorjahreszeitraum) als Finanzierungen für Neubauten.

Die Beleihung geht im Schnitt zurück

Zudem beobachtet Interhyp schon seit 2020, dass die Beleihung – also der Anteil der Darlehenssumme am Kaufpreis – im Durchschnitt abnimmt. In den Jahren vor 2020 hatte die Beleihung, auch bedingt durch die sinkenden Zinsen, kontinuierlich zugenommen.

Der Trend zum geringeren Verschuldungsgrad hat sich laut Interhyp in 2022 noch verstärkt. Im Durchschnitt haben die Menschen deutlich mehr Eigenkapital in die Finanzierung ihres Kaufs oder Baus gesteckt:

Im ersten Halbjahr 2022 waren es 159.000 Euro gegenüber 129.000 Euro im ersten Halbjahr 2021 – also 30.000 Euro mehr. Die Beleihung hat im Durchschnitt pro Finanzierung von 81 Prozent im ersten Halbjahr 2021 auf 78 Prozent im ersten Halbjahr 2022 abgenommen.

Der Immobilientraum und das Prozedere: Schlüsselübergabe, dann Einzug und anschließend für viele Jahre konsequent Monat für Monat abzahlen. Bildquelle: Pixabay

Höhere Darlehenssumme und mehr Eigenkapital

Auch in Sachen Eigenkapital gibt es Veränderungen. Laut Interhyp bringen die Kunden aktuell im Durchschnitt mehr als 20 Prozent Eigenkapital am Kaufpreis plus Nebenkosten in die Finanzierung ein. Die durchschnittliche Darlehenssumme ist von 356.000 Euro auf 379.000 Euro gestiegen.

„Grundsätzlich sind die Finanzierungen mit mehr Eigenkapital zukunftssicherer gestaltet.”

Denn so ist bei Ablaufen der Zinsbindungsfrist in vielleicht zehn oder fünfzehn Jahren eine niedrigere Restschuld vorhanden“, erklärt Interhyp-Chef Utrecht und ergänzt: „Wenn dann die Marktzinsen deutlich höher sind und vielleicht der Wert des Hauses nicht in dem Maße gestiegen ist wie gedacht, lässt sich die Finanzierung dennoch in aller Regel gut weiterführen.“

Die Hüttig & Rompf-Daten bestätigen die von Interhyp. Im zweiten Quartal 2021 lag die Eigenkapitalquote bei Eigennutzern im Durchschnitt noch bei 20 Prozent, im zweiten Quartal 2022 bei rund 25 Prozent. Ditmar Rompf, Vorstandsvorsitzender der Hüttig & Rompf AG:

„Aus unserer Praxis sehen wir hierbei jedoch nicht etwa vorsichtiger werdende Banken als Grund. Vielmehr sind es die Kunden, die von sich aus mehr Eigenkapital einbringen, um beispielsweise den Beleihungsauslauf zu senken, der zu einer besseren Kondition bei vielen Banken führt.“

Die monatliche Finanzierungsrate steigt

Doch auch mehr Eigenkapital konnte im zweiten Quartal 2022 in der Breite nicht verhindern, dass die Finanzierung von Immobilien teurer geworden ist.

Betrug die durchschnittliche monatliche Gesamtrate der Hüttig & Rompf-Kunden (Zins und Tilgung) im zweiten Quartal 2021 noch 1.447 Euro, belief sie sich im zweiten Quartal 2022 bereits auf 1.754 Euro. Der Tilgungssatz sank von 2,7 Prozent auf 2,4 Prozent in den Vergleichszeiträumen.

Ditmar Rompf dazu: „Durch die Zinsanstiege der letzten Monate ist die Zins-Belastung jetzt häufig schon hoch. Im Ergebnis sinkt die Tilgung, um die Belastung des Kunden noch erträglich zu halten.“

Das Aufwärtspotenzial bei den Bauzinsen ist weiter intakt

Die aktuelle Entspannung bei den Hypothekenzinsen könnte allerdings nur von kurzer Dauer sein. Darauf deutet zumindest die jüngste Expertenumfrage des Verbraucherportals biallo.de unter zwölf großen Baufinanzierungsanbietern hin.

„Die Bauzinsen werden mittel- bis langfristig steigen”

, heißt es zum Beispiel bei der Allianz Baufinanzierung. Und auch die Debeka erwartet, “dass die Bauzinsen, angefeuert durch die sich ändernde Zinspolitik von FED und EZB, langfristig weiter steigen werden”.

Auch Ditmar Rompf ist bei seinem Ausblick realistisch: „Die angekündigten Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank könnten noch einen zusätzlichen Effekt auf die Baufinanzierung haben, wobei auch schon einiges vorweggenommen wurde. Drei Prozent Zinsen haben wir bereits heute überschritten und halten ein vergleichbares Niveau auch zum Jahresende für realistisch. Die Zeit der Niedrigzinsen ist definitiv vorbei.“

In Bezug auf die Kaufpreise erwartet der Finanzierungsexperte moderat steigende Preise „aufgrund des Überhangs an Nachfrage zu Angebot.“ Zudem sei die Bautätigkeit derzeit an vielen Orten aufgrund von Material- und Personalengpässen unterbrochen, mancher Bauträger verschiebt Projekte in der Hoffnung auf sinkende Materialpreise.

„Andererseits ist die Nachfrage nach Immobilien durch die deutlich gestiegenen Zinsen zurück gegangen – der Markt hat sich noch nicht ganz neu eingependelt“, so Rompf.

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Die Alternativen bei einer Baufinanzierung

Angesichts der Zinswende empfiehlt es sich laut Biallo für Kreditnehmer, längere Laufzeiten bei der Baufinanzierung anzusteuern. Als Alternative zum Annuitätendarlehen bietet sich für bonitätsstarke Häuslebauer demnach ein sogenanntes Volltilgerdarlehen an, bei dem der Kredit zum Laufzeitende komplett getilgt ist und daher keine Anschlussfinanzierung mehr benötigt wird.

Dadurch schalten Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko aus und erhalten optimale Planungssicherheit. Auch der gute alter Bausparvertrag könnte ein Comeback feiern:

„Gerade wenn das Bau- oder Kaufvorhaben noch länger in der Zukunft liegt, ist ein Bausparvertrag jetzt durchaus einen Blick wert”, sagt Horst Biallo, Gründer und Geschäftsführer des gleichnamigen Verbraucherportals. „Wer innerhalb der nächsten drei Jahre eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte jetzt Nägel mit Köpfen machen und sich das aktuelle Zinsniveau über ein Forward-Darlehen sichern.“

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