Die Frankfurter DIC Asset AG (WKN: A1X3XX / ISIN: DE000A1X3XX4) ist ein auf Gewerbeimmobilien spezialisiertes Unternehmen und im Nebenwertesegment der Deutschen Börse SDAX beheimatet. Von den starken Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt konnte der Aktienkurs in den letzten Jahren nicht so stark profitieren und das hat auch handfeste Gründe. Oder hatte, wie ein genauerer Blick auf das Unternehmen zeigt. Und so könnte sich für langfristig orientierte Anleger hier eine Gelegenheit auftun, auch wenn der Immobilienmarkt schon ziemlich ausgereizt erscheint. Immerhin steht DIC für Deutsche Immobilien Chancen…
Vor einiger Zeit hatte ich an dieser Stelle die DIC Asset als lohnenswerte Immobilienspekulation vorgestellt. In diesem halben Jahr ist der Aktienkurs um gute 10 Prozent angestiegen, was sich durchaus sehen lassen kann. Zumal Immobilienwerte zuletzt nicht mehr so gesucht waren.
Verschuldung wird sukzessive abgebaut
Und im Grunde hat sich seit meiner Empfehlung vor einem halben Jahr nichts Wesentliches verändert. Denn DIC Asset kommt auf dem eingeschlagenen Weg zum Erfolg gut voran. So war in den vergangenen Jahren immer wieder eine Unterbewertung bei DIC Asset prognostiziert worden, die aber durch den sehr hohen Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) mehr als kompensiert wurde. So kurz nach der Immobilien- und Finanzkrise blicken die Anleger verstärkt auf Risiken, die sich aus einem zu hohen Leverage ergeben können. Hier kam DIC Asset aber gut voran, denn man nutzt die hohen Cashflows aus den Mieteinnahmen dazu, die Verschuldung zu senken. Und auch über Immobilienverkäufe wurden Schulden abgebaut, so dass der LtV inzwischen unter 60% gefallen ist, nachdem er im Vorjahr noch 62,7% betrug. Und auch damals hatte man ihn schon reduziert. Dabei geht DIC Asset inzwischen auch wieder lukrative neue Engagements ein.
Neue Finanzierung bringt Verlust und Gewinnsteigerungen
Einen echten Coup hat DIC Asset aber mit seiner neuen Finanzierung für die bestehenden Immobilienkredite gelandet. Denn man hat die Gunst der Stunde genutzt und sich langfristig die aktuell günstigen Zinskonditionen gesichert, indem man ein 960-Millionen-Euro-Portfolio refinanziert hat. Und zwar zu sensationell günstigen 1,7%. Durch diese erfolgreiche Refinanzierung des sog. “Commercial Portfolios” in Höhe von €960 Mio. stärkt das Unternehmen FFO und Cashflow erheblich und wird so ab 2017 seinen jährlichen Zinsaufwand um €20 Mio. reduzierten.
Der Durchschnittszinssatz über alle Bankverbindlichkeiten sinkt somit von 3,4% auf 1,7% bei einer durchschnittlichen Laufzeit der Finanzschulden von 5,9 Jahre (vor Refinanzierung 4,3 Jahre). Insgesamt belaufen sich die Finanzverbindlichkeiten zum 31. Dezember 2016 auf €1,6 Mrd. und liegen damit auf Vorjahresniveau.
2016 mit hohem Verlust, dafür ab 2017 deutlich höhere Gewinne
Die Umfinanzierung bringt einen einmaligen Verlust mit sich, denn DIC Asset muss in 2016 hierfür eine einmalige Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von €59 Mio. bezahlen. Im Gegenzug erzielt man dafür dauerhaft gewinnsteigernde Entlastungen beim FFO von gut €20 Mio. pro Jahr und somit im Finanzergebnis. Bereinigt um die Einmalaufwendung aus der Refinanzierung verbesserte sich das Zinsergebnis in 2016 mit €-46,7 Mio. gegenüber dem Vorjahr um 22% (2015: €-59,8 Mio.). Die Eigenkapitalquote des Unternehmens fiel zum Jahresende auf 31,6% (31. Dezember 2015: 32,3%), während der Netto-Verschuldungsgrad in Bezug auf den Portfoliomarktwert (LtV) auf 59,9% gesenkt werden konnte.
Diesen Einmalverlust in 2016 sollte man also schnell abhaken, denn er wurde als Investition in die Zukunft billigend in Kauf genommen. Operativ kann DIC Asset nämlich Erfolge vorweisen. So stiegen die Assets under Management (AuM) zum Jahresende auf €3,5 Mrd. (Vorjahr €3,2 Mrd.) und der Net Asset Value (NAV, Nettovermögenswert) betrug zum Jahresende €880,0 Mio. (31. Dezember 2015: €884,1 Mio., was einem NAV je Aktie von €12,83 entspricht nach €12,89 im Vorjahr…
Auf www.intelligent-investieren.net geht es weiter.
Ein Beitrag von Michael C. Kissig
Er studierte nach Abschluss seiner Bankausbildung Volks- und Rechtswissenschaften und ist heute als Unternehmensberater und Investor tätig. Neben seinem Value-Investing-Blog „iNTELLiGENT iNVESTiEREN“ verfasst Michael C. Kissig regelmäßig eine Kolumne für das „Aktien Magazin“.
Bildquellen: Michael C. Kissig / Pressefoto DIC Asset
