Der Immobilienmarkt: Altbau vs. Neubau

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Bei der Suche nach der idealen Eigentumswohnung müssen Interessierte viele Kriterien beachten. Neben Lage, Ausstattung und Preis spielt meist auch das Alter der Immobilie eine entscheidende Rolle. Doch der Wohnungsmarkt für Neu- und Altbauten ist in Deutschland nicht überall gleich.

Im neuen Postbank Wohnatlas wurden die Immobilienangebote in Städten und Landkreisen auf ihr Alter untersucht und in vier Klassen unterteilt: Altbauten mit Baujahr vor 1945, ältere Bestandsimmobilien (Baujahre 1945 bis 1999), neuwertige Wohnungen aus den Jahren 2000 bis 2018 und Neubauobjekte mit Erstbezug zwischen 2019 und 2021.

Überblick Gesamtlage Deutschland

Im Durchschnitt sind über die Hälfte der Immobilien in den verbliebenen 358 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte Bestandsimmobilien, die zwischen 1945 und 1999 fertiggestellt wurden. Mit 23 Prozent folgen die Neubauten, knapp acht Prozent der angebotenen Wohnungen können als neuwertig eingestuft werden. 8,5 Prozent, der im vergangenen Jahr in Deutschland angebotenen Wohnungen, wurden vor 1945 erstellt. Für 11 Prozent aller angebotenen Wohnungen lagen keine Angaben zum Baujahr vor. Insgesamt dominieren somit ältere Bestandsbauten von mindestens 22 Jahren mit einem Anteil von fast 59 Prozent das Angebot. Regional kann der Anteil der jeweiligen Baujahre jedoch stark abweichen.

Altbauten vor allem im Osten sowie in Großstädten verstärkt angeboten

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„Altbauten, die oft vor mehr als 80 oder gar 100 Jahren erbaut wurden, können mit Stuck, hohen Decken oder schönen Dielen bestechen und liegen meist in besonders zentralen und lebenswerten Vierteln. Diesen augenscheinlichen Vorteilen steht jedoch häufig ein hoher Sanierungsbedarf gegenüber. Käufer sollten insbesondere die notwendigen energetischen Investitionen nicht unterschätzen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank und Deutsche Bank.

In Berlin, Rheinland-Pfalz und Bayern sind viele Neubauten zu finden

Die Analyse zeigt, dass 2021 in 160 deutschen Regionen mindestens jede vierte angebotene Wohnung ein Neubau war. Wer sich nach einer brandneuen Immobilie sehnt, möglichst sogar im Erstbezug, der findet in Teilen Berlins, im Westen von Rheinland-Pfalz und in Bayern eine anteilig hohe Auswahl. In zwölf bayerischen Landkreisen, darunter Dingolfing-Landau, Freising oder Ansbach, lag der Neubauanteil an allen angebotenen Wohnungen bei über 40 Prozent. Der Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz wies im vergangenen Jahr mit 60 Prozent den höchsten Anteil an neugebauten Wohnungen auf dem Markt auf. Rang drei und fünf belegen mit Trier-Saarburg und dem Rhein-Hunsrück-Kreis zwei rheinland-pfälzische Landkreise. Im Landkreis Ostprignitz-Ruppin wurden 2021 nur sehr wenige Wohnungen zum Kauf angeboten. Mit dem zweiten Rang im Vergleich zu den anderen Baualtersklassen waren anteilig jedoch viele Neubauten dabei.

„Erst kürzlich fertiggestellte Wohnungen haben zwei Kostenvorteile: Hauselektronik sowie Energieeffizienz sorgen für geringere monatliche Ausgaben und größere Geldbeträge für Sanierung oder Reparaturen fallen in den ersten Jahren nicht an. Frischgebackene Immobilienbesitzer können die Kosten für den Wohntraum somit deutlich besser kalkulieren und erleben seltener kostspielige Überraschungen im Objekt“, erklärt Immobilienexpertin Grunwald.

Alternative zu den Extremen: Neuwertige Wohnungen

Nicht in allen Regionen können Kaufinteressierte auf Neubauten setzen. Mancherorts war die Bautätigkeit in den vergangenen drei Jahren so gering, dass der Markt fast leer ist. Quer durch die Mitte Deutschlands ist ein Gürtel von Regionen mit einem sehr geringen anteiligen Angebot an Neubauwohnungen (weniger als 15 Prozent). Auch viele Regionen in Nordrhein-Westfalen, darunter die Städte Oberhausen, Hagen, Mönchengladbach, Wuppertal und Leverkusen, sind davon betroffen. In den Städten Herne  sowie Frankenthal in Rheinland-Pfalz lag das anteilige Angebot bei unter zwei Prozent.

Eine umfangreichere Auswahl haben Käufer in der Regel, wenn sie neben Neubauten auch etwas frühere Baujahre in ihre Suche einbeziehen. Neuwertige Wohnungen in Häusern, die ab der Jahrtausendwende gebaut wurden, bieten in der Regel ebenfalls einen guten energetischen Standard. Auch der Renovierungsbedarf ist gering, sofern die Wohnungen regelmäßig instandgehalten wurden und über eine gute Bausubstanz verfügen. Im Landkreis Vorpommern-Greifswald in Mecklenburg-Vorpommern stammte 2021 etwa jede vierte angebotene Wohnung aus den Baujahren 2000 bis 2018. Auch im Landkreis Vorpommern-Rügen sowie im bayerischen Ingolstadt liegt der Anteil dieser Baualtersklasse noch bei mehr als 20 Prozent.

Gemischtes Bild in den Big Seven

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Unter den größten sieben Städten Deutschlands, bieten Frankfurt am Main, München und Hamburg das höchste anteilige Angebot an Neubauwohnungen. Mehr als jede vierte 2021 angebotene Wohnung wurde in diesen drei Metropolen zwischen 2019 und 2021 gebaut. Köln, Stuttgart und Düsseldorf fallen demgegenüber mit Anteilen zwischen 11,1 Prozent und 13,5 Prozent deutlich ab. In Berlin lag das anteilige Angebot mit 16,6 Prozent in etwa auf gleicher Höhe wie im Durchschnitt über alle deutschen Großstädte.

Bei den neuwertigen Bestandsbauten (Baujahre 2000 bis 2018) führt Frankfurt am Main das Feld mit einem Anteil an allen Angeboten von 18,0 Prozent unangefochten an. Auch München und Hamburg sind hier wieder vorne mit dabei. Daneben erreicht auch Köln in dieser Baualtersklasse überdurchschnittliche Anteile. Allein Berlin liegt hier mit einem Anteil von 5,9 Prozent unter dem Durchschnitt über alle Großstädte. Dieser Durchschnitt liegt bei 6,9 Prozent.

Sonderfall Berlin

Da in Berlin auch ältere Bestandsbauten (Baujahre 1945 bis 1999) nur einen im Vergleich zu den anderen Big Seven und Großstädten vergleichsweise geringen Anteil des Angebots ausmachen, dominieren vor 1945 fertiggestellte Wohnungen in den Verkaufsofferten. In der Hauptstadt konnten 2021 fast 42 Prozent aller Immobilienangebote dieser Baualtersklasse zugerechnet werden.

In Stuttgart ist der Anteil mit 20 Prozent deutlich niedriger als in Berlin, jedoch wesentlicher höher als im Durchschnitt über alle Großstädte (14 Prozent). Hamburg liegt mit 15 Prozent knapp über diesem Durchschnittswert. In München und Köln haben es Liebhaber von vor 1945 erstellten Altbauten demgegenüber besonders schwer. Mit Anteilen von gut 6 Prozent bzw. knapp 8 Prozent an allen Angeboten treffen sie in diesen beiden Metropolen auf ein nur geringes anteiliges Angebot.

Altbau vs. Neubau

Manche Käufer bevorzugen einen energieeffizienten Neubau, andere den Altbau mit Charme in gewachsener Infrastruktur. Nicht immer lassen sich die jeweiligen Vorstellungen ohne Weiteres erfüllen — in einigen Regionen Deutschlands ist das Angebot an der bevorzugten Baualtersklasse schlicht zu gering.

Eine realistische Kalkulation aller Kosten ist gerade bei älteren Bestandsbauten und Altbauten wichtig. Potenzielle und zwingend notwendige Sanierungsmaßnahmen sollten bereits in die Planung der Finanzierung einbezogen werden, um spätere finanzielle Engpässe zu vermeiden.

Trotzdem muss der Kauf einer gebrauchten Immobilie kein Nachteil sein. „Es kann immer noch günstiger kommen als ein Neubau. Wichtig ist, dass alle Kosten für Renovierung und Modernisierung ehrlich miteinbezogen werden. Manche Wohnung aus älteren Baujahren ist sofort bewohnbar und bestimmte Investitionen lassen sich zu einem späteren Zeitpunkt oder nach und nach erledigen. Bei der genauen Planung der Investitionen und der darauf abgestimmten Finanzierung unterstützen unsere Experten“, ergänzt Grunwald.

Trotz Investitionsbedarf auf ältere Bestandsbauten setzen?

Wer sich bei der Immobiliensuche allein auf Neubauten oder neuwertige Wohnungen beschränkt, wird in der Mehrheit der deutschen Regionen nicht erfolgreich sein. Viele Kaufinteressierte werden an Eigentumswohnungen in älteren Gebäuden nicht vorbeikommen. Sie sollten sich daher rechtzeitig mit den Herausforderungen, die diese Gebäude unter Umständen mit sich bringen, beschäftigen. So spielen bei älteren Bauten die Beurteilung des aktuellen Zustands der Immobilie und des energetischen Standards eine wichtige Rolle. Außerdem ist die Kontrolle der seit der Fertigstellung geleisteten Instandhaltungsinvestitionen wichtiger als bei einem Neubau.

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