Bildquelle: Pressefoto DIC Asset

Seit zweieinhalb Jahren begleite ich den Spezialisten für Gewerbeimmobilien DIC Asset AG (WKN: A1X3XX / ISIN: DE000A1X3XX4) nun bereits und inkl. Dividenden stehen aktuell rund 15% Rendite zu Buche. Das ist jetzt kein Desaster, aber auch weniger als ich mir von dem Investment versprochen hatte. Zumal der Aktienkurs inzwischen wieder fast auf meinem Einstiegsniveau aufgeschlagen ist und sich die Rendite eigentlich beinahe ausschließlich aus den vereinnahmten Dividenden speist. Das ist schon unbefriedigend und Anlass genug, mir die Sache noch mal genauer anzusehen.

Mein ursprünglicher Investmentcase war, mich auf eine „lohnende Substanzwertspekulation“ einzulassen, denn damals wie heute glänzt die DIC Asset-Aktie mit einem erheblichen Discount auf ihren Vermögenswert, den NAV. Nimmt man den Durchschnitt der Analystenberechnungen, steht dem aktuellen Aktienkurs von 8,90 Euro ein Substanzwert von 13,50 Euro gegenüber. Mit anderen Worten: die Aktie notiert mit einem 35-prozentigen Abschlag auf ihren NAV. Und damit ist es DIC Asset nicht gelungen, den Discount über die letzten zweieinhalb Jahre zu verringern.

Schlussfolgerung: dann ist DIC Asset in dieser Zeit wohl keinen Schritt vorangekommen, ist noch immer überdurchschnittlich stark verschuldet, ertragsschwach und leidet unter einer dauerhaften signifikanten Leerstandsquote. Doch keine dieser Annahmen trifft zu! Umso reizvoller wird ein zweiter Blick…

Die Frankfurter DIC Asset AG ist ein auf Gewerbeimmobilien spezialisiertes Unternehmen, wobei DIC für Deutsche Immobilien Chancen steht. Die Chancen liegen klar auf der Hand, denn die Immobilienpreise boomen seit Jahren in Deutschland. Die Kehrseite, das Risiko, ist aber auch nicht von der Hand zu weisen: der überdurchschnittliche hohe Verschuldungsgrad. Während der Finanz- und Immobilienkrise hätten die hohen Schulden der DIC beinahe das Genick gebrochen, zumal sie mit einer überdurchschnittlichen Leerstandsquote einherging. Anders ausgedrückt: DIC Asset hatte auf relativ billige Immobilien gesetzt mit hohem Sanierungsaufwand und entsprechend wenig(er) Mietern. Und das hat sich in der Immobilienkrise nicht gut ausgezahlt.

Darüber hinaus gab es immer wieder Kritik, das Geschäftsmodell sei eher undurchsichtig, weil man sowohl als Projektentwickler, Co-Investor als Bestandshalter von Immobilien agiere. Diese Schwachpunkte hat das Management erkannt und hat gegengesteuert. So wird trotz Ausschüttung einer attraktiven Dividende sukzessive die Verschuldung abgebaut und damit verbessern sich die Bilanzrelationen. Zwischenzeitlich wurde das Unternehmen neu finanziert: neben einer recht gering verzinsten Unternehmensanleihe hat man sich langfristige Bankkredite gesichert und kommt auf eine sehr attraktive Durchschnittsverzinsung von 1,8% bei den Bankverbindlichkeiten.

Der Verschuldungsgrad oder LTV (Loan-to-Value) konnte von zeitweilig deutlich über 60% signifikant abgesenkt gesenkt werden. Und bezüglich des Geschäftsmodells hat DIC Asset aufgeräumt und z.B. die Entwicklung von Gewerbeobjekten gemeinsam mit dem US-amerikanischen Finanzinvestor KKR & Co. in der gemeinsamen Tochter German Estate Group (GEG) gebündelt…

Auf www.intelligent-investieren.net geht es weiter…

Kissig Ein Beitrag von Michael C. Kissig

Er studierte nach Abschluss seiner Bankausbildung Volks- und Rechtswissenschaften und ist heute als Unternehmensberater und Investor tätig. Neben seinem Value-Investing-Blog „iNTELLiGENT iNVESTiEREN“ verfasst Michael C. Kissig regelmäßig eine Kolumne für das „Aktien Magazin“.

Der obige Text spiegelt die Meinung des jeweiligen Kolumnisten wider. Die CASMOS Media GmbH übernimmt für dessen Richtigkeit keine Verantwortung und schließt jegliche Regressansprüche aus.

Bildquellen: Michael C. Kissig / Pressefoto DIC Asset

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