Die niedrigen Zinsen haben in den vergangenen Jahren unter anderem für einen Boom an vielen Immobilienmärkten gesorgt. Nun, da die wichtigsten Notenbanken der Welt im Kampf gegen die hohe Inflation damit begonnen haben, die Leitzinsen teilweise sehr aggressiv anzuheben, fragen sich Marktteilnehmer, welche Auswirkungen dies auf die Entwicklung an den Immobilienmärkten haben sollte. Antworten liefert man beispielsweise bei SKAGEN Funds.
Blick auf Megatrends
Bei SKAGEN Funds handelt es sich um eine norwegische Asset Management Boutique mit einer langen und erfolgreichen Tradition im aktiven Management von Aktienfonds. Das Unternehmen wurde 1993 gegründet und hat seinen Sitz in Stavanger. Bis heute ist SKAGEN Funds zu einer der größten Fondsgesellschaften in Norwegen herangewachsen – mit rund 140.000 Kunden in Skandinavien und strategischer Ausweitung der Geschäftsaktivitäten in Europa.
Im Portfolio befindet sich unter anderem der SKAGEN m2. Dieser ermöglicht Anlegern den Zugang zu den globalen Immobilienmärkten. Die jeweils im Fonds befindlichen Titel sollen von Megatrends wie Urbanisierung, Bevölkerungswachstum und Nachhaltigkeit profitieren. Auch die Immobilienwerte waren den jüngsten Marktturbulenzen ausgesetzt. Die Rede ist vom schlechtesten ersten Kalenderhalbjahr seit 1987.
Laut Angaben der Fondsmanager bei SKAGEN schnitt Asien unter den größeren Immobilienmärkten besser ab als andere Regionen und beendete das zweite Quartal mit einem leicht positiven Trend. Europa habe dagegen das schwächste Ergebnis abgeliefert, da der Krieg in der Ukraine die Sorgen um die konjunkturelle Entwicklung noch verstärkt hätte. Im gesamten Immobiliensektor sei es zu einem undifferenzierten Ausverkauf gekommen, bei dem es angesichts der starken Bewegungen bei Finanzierungskosten und den Staatsanleiherenditen mit Ausnahme von M&A-Zielen kaum einen Platz mehr gegeben habe, an dem man sich verstecken konnte.
Suche nach Qualitätsaktien
Die Frage ist nun, wie man auf diese neue Marktsituation reagiert. Die Fondsmager merken an, dass das zweite Quartal ganz im Zeichen der Verschuldung, der Verschuldungsstruktur von Unternehmen sowie der Befürchtung, dass die Hypothekenzinsen in den kommenden Monaten in die Höhe schießen werden, gestanden habe. „Den Verschuldungsgrad beobachten wir beim SKAGEN m2 sehr sorgfältig, weil wir Unternehmen bevorzugen, die über starke Bilanzen und genügend Cashflow verfügen, um finanziellen Turbulenzen trotzen zu können“, heißt es weiter im Kommentar der Fondsmanager. Die Bewertungen seien drastisch gesunken, aber die Volatilität sollte uns wahrscheinlich noch eine Weile begleiten, zumindest bis sich mehr Klarheit über den Inflations- und Wachstumsverlauf abzeichnen würde. Allerdings würden sich daraus auch interessante langfristige Kaufgelegenheiten ergeben, da das Angebot an billigen Qualitätsaktien fast täglich zunehmen würde.
Daher hat man beim SKAGEN m2 weiterhin vor allem den langfristigen Anlagehorizont im Blick. Dieser sei in diesem Umfeld entscheidend. Ein Grund, warum sich der Fonds weiterhin auf Unternehmen konzentriert, die in trendgetriebenen Teilsegmenten als widerstandsfähig bewertet werden und, die zudem sowohl gesunde Cashflows und Bilanzstrukturen aufweisen. Entsprechend sieht sich der SKAGEN m2 dank seiner Anlagephilosophie und seines disziplinierten Selektionsansatzes bei der Aktienauswahl für die meisten Szenarien gut aufgestellt. Selbst vor der hohen Inflation hat man keine Angst.
Gute Entwicklung bei höheren Inflationserwartungen
Etwas vereinfacht, fasst man bei den SKAGEN-Fondsmagern die aktuelle Situation folgendermaßen zusammen: „Steigende Realzinsen können Immobilienwerten schaden, eine höhere Inflation nicht.“ Demnach habe der Anstieg der Zinsen die Kurse von Immobilienaktien dieses Jahr in den Keller gedrückt. Zudem würden die Immobilienpreise nun langsam nach unten driften. Zur Veranschaulichung blicken sie dabei auf den weltweit führenden Immobilienmarkt, die Vereinigten Staaten. So hätten sich Zinsanstiege in den letzten fünfundzwanzig Jahren durchschnittlich eher negativ auf den Immobilienmarkt ausgewirkt. Bei steigenden Zinsen hätten Immobilien zwar positive, aber glanzlose Renditen erzielt, denn mit dem S&P 500 hätten sie nicht mithalten können.
Es gebe aber keine Hinweise darauf, dass sich Zinsanstiege negativ auf die Immobilienpreise ausgewirkt hätten. Im Gegenteil hätten sich Immobilien gut entwickelt, wenn die Inflationserwartungen höher gewesen seien. Die daraus resultierenden Renditen seien höher als üblich ausgefallen und besser als bei Aktien im Allgemeinen. Die Immobilienpreise haben sich laut Aussagen der SKAGEN-Fondsmanager auch gut gehalten, da die Kapitalisierungssätze fast immer gesunken seien. „Die Unterschiede in der Wertentwicklung mögen widersprüchlich erscheinen, da Zinssätze und Inflation untrennbar miteinander verbunden sind, doch das ist nicht der Fall“, heißt es weiter.
mE-FAZIT
Die stark steigenden Leitzinsen infolge der hohen Inflation könnten zu größeren Verwerfungen an den globalen Immobilienmärkten führen. Allerdings sehen die Fondsmanager bei SKAGEN AS auch Chancen, so lange man sich auf sogenannte Qualitätstitel mit beispielsweise starken Bilanzen und guten Cashflows konzentriert.
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