Drum prüfe den Bauträger, wer sich bindet

Viele Selbstnutzer oder auch Kapitalanleger kaufen Neubauimmobilien – meist vor Fertigstellung. Was kann man aber tun, wenn der Bauträger in die Insolvenz schlittert und worauf muss man im Vorfeld achten, um sich zu schützen?

(Bildquelle: Cureus/Martin Rohrmann)

Vor gut zehn Jahren ist man als Urlauber durch Griechenland gefahren – und der eine oder andere hat vielleicht über diverse angefangene und verlassene Baustellen gelästert. So was gäbe es bei uns in Deutschland nicht, war stets der Tenor. Weit gefehlt. Die Zeiten haben sich geändert. Im Jahr 2023 ist es auch in Deutschland Realität, dass so manche Baustelle brach liegt.

Neben den gestiegenen Baukosten macht es diversen Projektentwicklern zu schaffen, dass die Erholung auf den Immobilienmärkten deutlich länger dauert als ursprünglich angenommen. Das heißt, der Planungs- und Bauprozess einer Immobilie bleibt wie gehabt, doch die Finanzierung der Projekte wird schwieriger, die Liquiditätsreserven werden aufgebraucht.

Große Immobilien-Projektentwickler sind pleite

Waren es vor wenigen Monaten nur kleine Projektentwickler der 9.000 deutschen Projektentwickler, die Probleme äußerten, so sind im Sommer nun große Immobilien-Projektentwickler in die Insolvenz gegangen.

Unter anderem Development Partner aus Düsseldorf, die vor allem auf dem Büromarkt aktiv war. Dazukommt Euroboden, einen Luxusimmobilien-Entwickler aus dem Münchner Nobelvorort Grünwald. Dieser hatte noch versucht, durch Notverkäufe diverser Grundstücke einen zweistelligen Millionenbetrag reinzubekommen, um sich zu retten. Fehlanzeige.

Es geht um ihr Geld, das weg sein könnte – darum sollten Sie bei einem Immobiliendeal dieser Tage ein paar Fragen beantwortet bekommen. (Bildquelle: Pixabay / nattanan23)

Die Situation ist für die Unternehmen keine einfache, für Immobilienselbstnutzer oder Kapitalanleger aber auch nicht. Es geht um ihr Geld, das weg sein könnte. Wer dies verhindern will, sollte ein paar Punkte beachten.

Käufer sollten sich trauen, Fragen zu stellen

Als Immobilien-Käufer sollte man den Bauträger, mit dem man den Immobiliendeal abschließen möchte, genau prüfen.

„Wichtig ist die Historie des Bauträgers, welche Projekte hat er schon realisiert? Wer sind die Handelnden Personen?“, erklärt Jens R. Rautenberg, Geschäftsführer der Conversio Gruppe, eines der führenden Analysehäuser für Wohnimmobilien als Kapitalanlage in Deutschland. Ebenso gehören die folgenden Fragen geklärt:

Gab es in der Vergangenheit Probleme bei den Projekten? Wie sehen die Projekte vor Ort aus? Wie sieht der Firmensitz aus? Kurz gesagt, hat mein ein gutes Gefühl bei dem Entwickler und wirkt er seriös.

„Vieles davon kann man persönlich vor Ort bzw. über eine Internetrecherche selbst prüfen“, so Rautenberg.

„Von außen ist es in der aktuellen Situation nicht leicht nachzuvollziehen, wie kritisch die Lage gerade bei welchem Projektentwickler ist. Allgemein gültig ist jedoch – bei großen Projektentwicklern, die bereits lange am Markt sind, besteht ein weitaus geringeres Risiko. Kleineren Bauträgern fehlen die Finanzierungszugänge, auf die sich etablierte Player in solchen Zeiten verlassen können“, sagt Sebastian Eraghi, COO des Hybridmaklers Neho.

Die Vorverkaufsquote vom Bauträger

An die Grenzen kommen derweil Privatpersonen bei ihren Recherchen, wenn es um eine Prüfung der Bonität ­– etwa über creditreform oder den Blick in das Handelsregister und den Bundesanzeiger – geht, um ein Bild von der Firma zu bekommen. Hier könnte aber gegebenfalls ein befreundeter Unternehmer helfen, der Zugang zu den Daten bekommt.

Wie steht’s um die Vorverkaufsquote des Bauträgers? (Bildquelle: Pressefoto Vonovia SE)

Ebenso wichtig sei laut Rautenberg, den Bauträger immer nach der Vorverkaufsquote zu fragen. Denn: „Diese Quote besagt, wieviel Prozent der Wohnungen ein Bauträger bereits verkauft haben muss, bevor er an die Gelder aus seiner Bauträgerfinanzierung kommt.“

Ohne das Erreichen der Quote kann in der Regel nämlich mit dem Bau nicht begonnen werden, obwohl bereits Wohnungen verkauft wurden. „Je höher die Quote ist, desto höher ist das Risiko, dass der Bau bei stockendem Verkauf doch nicht angefangen wird“, sagt Rautenberg.

„Die Vorverkaufsquoten des Entwicklers können schriftlich vorab angefordert werden. Andere Indizien sind der Geschäftsbericht des Vorjahres und Meldungen zu anderen Projekten des Entwicklers“, sagt auch Sebastian Eraghi, COO des Hybridmaklers Neho.

Ebenso kann es Sinn machen, zu erfragen wann mit dem Vertrieb begonnen wurde und wieviel Prozent der Wohnungen bereits verkauft wurden. Zum Hintergrund:

Ein Käufer könnte in eine blöden Situation kommen

Allgemein wird ein Bauprojekt in Raten und nach Baufortschritt bezahlt. „Hier sollte man genau hinschauen, wenn man ein schlechtes Gefühl hat, sollte man vor Ort schauen, ob der versprochene Baufortschritt tatsächlich eingetreten ist. Auf keinen Fall sollte man sich dazu breitschlagen lassen, Raten vor Erreichen eines bestimmten Baufortschritts zu begleichen“, rät Rautenberg.

Käufer dürfen laut dem Conversio-Geschäftsführer nicht vergessen: „Auch wenn sie Grunderwerbssteuer bezahlt haben und vier von zum Beispiel sieben Kaufpreisraten ebenfalls bezahlt sind – sie werden im Grundbuch erst Eigentümer, wenn die letzte Kaufpreisrate geflossen ist.“

Kleineren Bauträgern fehlen die Finanzierungszugänge – das bringt Käufe rin eine blöde Situation. (Bildquelle: markteinblicke.de)

Das heißt: Im Insolvenzfall ist der Eigentümer in der Regel die Bank des Bauträgers und „die entscheidet mit dem Insolvenzverwalter dann, wie es weitergeht.“ Der Käufer ist in einer blöden Situation. Grundsätzlich schütze der Gesetzgeber das eingezahlte Kapital im Fall einer Insolvenz und ein Totalausfall sei eher selten zu erwarten.

„Doch es muss sich aber  ein neuer Bauträger finden, der das Projekt zu Ende führt“, erklärt Eraghi. „Das kann Zeit und Geld kosten, hier liegt für den Käufer das eigentliche Risiko einer Projektentwicklerinsolvenz.“

Das mE-Fazit

Eraghi hat in diesen Tagen daher einen einfachen Rat für Immobilien-Interessierte:  „Wer einen Neubau kaufen will, sollte momentan nicht an der falschen Stelle sparen. Je mehr Gewerke noch ausstehen desto höher das Risiko. Käufer, die sich gegen einen möglichen Ausfall des Projektentwicklers absichern wollen, sollten sich also für möglichst weit vorangeschrittene Projekte entscheiden.“