Deutschlands Wohninvestmentmarkt ist weiter im Keller. Das zeigen aktuelle Branchendaten der großen Beratungsgesellschaften der Immobilienwirtschaft. Im Jahr 2023 wurden laut Savills in Deutschland Wohnimmobilien für rund 7,5 Mrd. Euro gehandelt (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Das waren etwa 38 Prozent weniger als im Vorjahr und zugleich das niedrigste Transaktionsvolumen seit dem Jahr 2011.
Von den 7,5 Mrd. Euro entfielen rund 2 Mrd. Euro – also etwas mehr als ein Viertel des Volumens – auf Minderheitsbeteiligungen von Apollo an zwei Portfolios der Vonovia. Das Transaktionsvolumen klassischer Immobilientransaktionen fiel demnach recht überschaubar aus. Die Gesamtzahl der Transaktionen halbierte sich in etwa gegenüber dem Vorjahr und lag aber im Jahresverlauf relativ stabil bei etwa 20 bis 30 Transaktionen pro Monat.
Berlin bleibt ein reger Markt
Aktivster lokaler Transaktionsmarkt war nach Daten von CBRE die Bundeshauptstadt Berlin mit 1,8 Mrd. Euro – gefolgt von München mit 700 Mio. Euro, Hamburg mit gut 240 Mio. Euro und Frankfurt am Main mit mehr als 190 Mio. Euro.
„Die Hauptgründe für die geringe Dynamik am deutschen Wohnimmobilieninvestmentmarkt waren die deutliche Differenz bei den Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer und die erhebliche Unsicherheit infolge des GEG, das zu einem massiven Vertrauensverlust bei Investoren geführt hat“, erklärt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland.
Family-Offices und Privatinvestoren treten in Erscheinung
„Auf der Käuferseite war das Bild im Jahr 2023 aus historischer Sicht ein untypisches: Die institutionellen Investoren zeigten sich zurückhaltend und Immobilienaktiengesellschaften fielen als Käufergruppe ganz aus. Das öffnete Raum für andere Investorengruppen, wie Stiftungen und Family Offices, die das aktuelle Umfeld und das neue Preisniveau als attraktiv ansehen und dementsprechend relevanter als Käufergruppe wurden“, kommentiert Marc Sahling, Vorstandsvorsitzender bei Lübke Kelber die Daten für das Jahr 2023.
Karsten Nemecek von Savills Germany zeigt sich derweil optimistisch: „Nach einer längeren Phase großer Verunsicherung stellen wir vor allem bei neuwertigen Wohnobjekten wieder eine etwas stärkere Nachfrage von Investoren fest. Dabei treten neben Family-Offices und Privatinvestoren auch institutionelle Investoren als Bieter in Erscheinung. Angesichts der gesunkenen Preise bei gleichzeitig sehr robusten Fundamentaldaten und der Aussicht auf weiter steigende Mieten sehen Investoren derzeit ein günstiges Einstiegsfenster. Auch die absehbar hohen Gestehungskosten sprechen dafür, dass die Kapitalwerte perspektivisch wieder steigen werden.“
Es bleibt dabei: Mieten rauf, Leerstand runter
Eine schlechte Nachricht gibt es zum Jahresanfang für Wohnungssuchende: Am Mietwohnungsmarkt dürfte sich die Lage aus Nutzersicht weiter verschärfen, wie Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany, berichtet:
„Im vergangenen Jahr gab es kräftige Mietsteigerungen und die Leerstandsraten werden vielerorts abermals gesunken sein. Angesichts rückläufiger Baugenehmigungszahlen und rekordhohen Stornierungsquoten bei Wohnbauprojekten auf der einen sowie einer weiter steigenden Zahl der Haushalte auf der anderen Seite deutet derzeit nichts auf eine Trendumkehr hin.
Die Wohnungsknappheit werde in den nächsten Jahren noch zunehmen. Die meisten Eigentümer könnten von weiter steigenden Mieten ausgehen, so Schenk weiter. „Weil die Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten immer größer wird, sind Umzüge für Mieter in vielen Fällen mit immer größeren Kostensprüngen verbunden, sodass die Fluktuationsrate am Wohnungsmarkt weiter sinken dürfte und Wohnraum in Deutschland noch ineffizienter verteilt wird.“
Die schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte
Während die fundamentalen Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt aus Sicht von Investoren sehr attraktiv sind, haben die Preise im vergangenen Jahr stark nachgegeben. Es handelt sich dabei um die schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte. Dieser Rückgang ist nach Lesart von Savills rein zinsinduziert. Dem Zinseffekt wirke entgegen, dass sich die fundamentale Angebotsknappheit kurzfristig weiter verschärfen werde. Dies könnte dazu führen, dass der aktuelle Abschwung am Wohnungsmarkt kürzer ausfalle als vergangene Perioden fallender Preise, so Savills.
Bei Neubauten deutet sich bereits an, dass die Preise langsam ihren Boden erreicht haben. Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany, kommentiert:
„Vor Beginn der Zinswende erzielten neuwertige Wohnobjekte in gefragten Wohnstandorten Verkaufsfaktoren von zum Teil dem 35-fachen der Jahresnettomiete und mehr. Mittlerweile bewegen sich die Faktoren für solche Objekte typischerweise zwischen dem 23- und 25-fachen. Damit ist ein Preisniveau erreicht worden, bei dem verschiedenste Investorengruppen bereit sind zu kaufen. Wir gehen davon aus, dass die Preise sich zunächst auf diesem Niveau einpendeln werden.“ Die Spitzenrendite bewegte sich laut Savills im vierten Quartal seitwärts und lag bei 3,6 Prozent.
Schwierige Finanzierungssituation bleibt auch in 2024
Die schwierige Finanzierungssituation bleibt dagegen aus Sicht von CBRE auch 2024 aufgrund mehrerer Faktoren erhalten: stark gestiegene Zinsen – wenn auch aktuell mit wieder sinkender Tendenz –, eine hohe Unsicherheit bei der Wohnungsbauförderung, unklare Anforderungen für die (ESG-)Sanierungen und fehlender Spielraum im Bundeshaushalt für Fördermaßnahmen.
Der Neubau wird laut CBRE folglich noch weiter einbrechen. Das zeigte sich auch bereits am Investmentmarkt. Auf Projektentwicklungen – also Forward Deals und Forward Fundings – entfielen 2023 lediglich 1,6 Mrd. Euro. 2022 waren es noch 5 Mrd. Euro.
„Die politisch anvisierten 400.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr beziehungsweise ein Schließen der Angebotslücke von – laut Mieterbund – 700.000 Wohnungen rücken in weite Ferne. Das ist vor allem vor dem Hintergrund der starken Zuwanderung und der Flüchtlingsbewegungen relevant“, warnt Michael Schlatterer von CBRE.
