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Der Immobilienboom hält Deutschland weiter in Atem. Während sich die Lage bei den Neuvertragsmieten im Wohnungssegment nicht mehr so schnell verschlechterte, gibt es bei der Preisdynamik von Eigentumswohnungen keine Entwarnung. Dramatisch wird die Lage inzwischen bei Gewerbeimmobilien. Bleibt die Frage, wie lange diese Entwicklung so weitergehen kann.

Probleme im Gewerbebereich
Während beim Immobilienboom in den Medien vor allem auf die Wohnimmobilien geblickt wird, ist der Blick auf Gewerbeimmobilien ungleich wichtiger, da die Lage dort alarmierend ist, wie das Frühjahrsgutachten 2020 des Rats der Immobilienweisen vom Spitzenverband der Immobilienwirtschaft Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA zeigt. Der Bedarf an Büro- und Logistikimmobilien in Deutschland kann demnach immer schwerer gedeckt werden und behindert die wirtschaftliche Entwicklung. Als besonders kritisch wird die Situation weiterhin in Berlin und München gesehen, wo der Büro-Leerstand mit 1,3 Prozent und 1,4 Prozent unterhalb einer gesunden Angebotsreserve liege. Auch in Hamburg (2,9 Prozent), Köln (2,3 Prozent) und Stuttgart (1,9 Prozent) liegt der Studie zufolge das Flächenangebot unterhalb einer gesunden Angebotsreserve.

Büroimmobilien haben als einziges Immobiliensegment eine signifikante absolute und prozentuale Steigerung der Investments im Vergleich zum Vorjahr erfahren (+26 Prozent) auf 39,9 Mrd. Euro. „2019 dürfte der Investment Peak erreicht worden sein, für 2020 rechnen wir jedoch weiterhin mit einem dynamischen, hoch aktiven Marktgeschehen“, sagt Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der bulwiengesa AG, der im Frühjahrsgutachten die Entwicklung der Büro-, Unternehmens-, Logistik- und Hotelimmobilien und das Segment des Seniorenwohnens analysiert hat. „Niedrige Zinsen, hohe Liquiditätsreserven bei den Investoren, Strafzinsen auf Einlagen und die überschaubaren Ertragsaussichten bei Staatsanleihen – diese Rahmenbedingungen halten Investitionen insbesondere in deutsche Büroimmobilien weiter attraktiv.“

Im Jahr 2019 wurden auf dem Markt für Logistikimmobilien rund 4,6 Mrd. Euro investiert. Der Flächenumsatz betrug rund 6,1 Millionen Quadratmeter – im Jahr 2016 lag dieser Wert noch bei 8,3 Millionen Quadratmeter. „Dieser Rückgang ist mitnichten auf ein mangelndes Interesse seitens der Nutzer zurückzuführen“, sondern auf den enormen Mangel an verfügbaren Flächen“, so Schulten. Für einen Großteil der Logistikregionen, aber auch peripheren Regionen, zeigt sich eine ausgeprägte Bedarfsunterdeckung.

Schwierige Lage bei Wohnimmobilien
Im Wohnungssegment sind die Neuvertragsmieten gegenüber dem Vorjahr etwas weniger stark angestiegen als zuvor. Der Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen dagegen setzte sich auch 2019 in allen A-Städten weiter fort. Vor dem Hintergrund neuerlich verbesserter Finanzierungsbedingungen sorgen demografische Faktoren und die gute Arbeitsmarktlage für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum und eine starke deutsche Baukonjunktur. Allerdings zeigen sich im steigenden Bauüberhang (genehmigte, aber noch nicht als fertiggestellt gemeldete Baumaßnahmen), in steigenden Preisen und den sich abschwächenden Wachstumsraten bei realen Bauinvestitionen auch die bestehenden Kapazitätsprobleme der Immobilienwirtschaft. Im vergangenen Jahr wurde das höchste je dokumentierte Investitionsvolumen in Deutschland mit Wirtschaftsimmobilien erreicht. Mit rund 72,6 Milliarden Euro ein Anstieg um 19 Prozent im Vergleich zu 2018.

Die Angebotsmieten (60-80 Quadratmeter, gute Ausstattung, alle Baujahre) sind im deutschen Mittel im Jahr 2019 weiter um 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf zuletzt 8,13 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Anstieg hat sich gegenüber dem Vorjahr damit leicht verlangsamt (von 3,8 Prozent). Die Angebotsmieten (60-80 Quadratmeter, gute Ausstattung, alle Baujahre) in den A-Städten haben sich als Reflex auf die starke Zuwanderung in die A-Städte bei gleichzeitig noch schwachem Wohnungsneubau seit 2010 um 19 Prozent bis 60 Prozent erhöht. Allerdings schwächt sich das Bevölkerungswachstum insbesondere in den A-Städten in den letzten Jahren ab.

Der Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen hingegen hat sich im letzten Jahr nicht vermindert und liegt mit 9,7 Prozent weiterhin deutlich über der Wachstumsrate der Neuvertragsmieten. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (60-80 Quadratmeter, gute Ausstattung, alle Baujahre) sind auch im Jahr 2019 in allen A-Städten durchgehend weiter gestiegen. Diese Anstiege waren weiterhin mit rund zehn Prozent oder mehr in allen Städten beträchtlich, einzig in München ist der Preisanstieg mit knapp sieben Prozent etwas schwächer ausgefallen. Im Vergleich zur vorjährigen Wachstumsrate (2018-2017) ist der Preisanstieg in Hamburg, Düsseldorf, Köln und Stuttgart stärker ausgefallen und hat sich in Berlin, Frankfurt und München etwas abgeschwächt.

Fazit
Die Lage bei Immobilien aller Art ist unverändert. Das Angebot ist niedrig, die Nachfrage hoch. Von Finanzierungsseite sind die Rahmenbedingungen zwar unverändert gut (EZB, Banken), aber sowohl die Genehmigungsebene (Umweltschutzrichtlinien, Mietpreisbremse) als auch die sehr hohe Auslastung der Bauunternehmen sind limitierende Faktoren. Dies macht es auch aus Anlegersicht schwierig auf entsprechende Renditen mit Einzelprojekten zu kommen. Generell ist vor dem Hintergrund des Klumpenrisikos ein Engagement in Betongold genau zu durchdenken – abseits des selbstbewohnten Eigenheims. Wenn es schon das Thema Immobilien sein soll, bietet sich der Umweg über Immobilienaktien an. Gerade der Gewerbesektor bietet hier durchaus interessante Investmentchancen.

In diesem Sinne,
weiterhin viel Erfolg bei der Geldanlage und beim alltäglichen Lebensgenuß

Ihre marktEINBLICKE-Gründer
Christoph A. Scherbaum & Marc O. Schmidt

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